TJ 74010, 16 juill. 2026, RG 25/01822

Expéditions le : Minute n° 26/00231

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01822 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7AE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY - 21

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 février 2016, l’OP Haute Savoie Habitat a donné en location à M. [E] [M] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 970,35 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’OP Haute Savoie Habitat a fait assigner M. [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 4] pour demander notamment de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire, d’ordonner en conséquence son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026. L’OP Haute Savoie Habitat est représenté par son conseil. Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [E] [M] n’est ni présent, ni représenté.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions n° 1 notifiées à M. [M] par courrier recommandé avec AR le 13 mai 2026, l’OP Haute Savoie Habitat demande au juge, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :

condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 6 646,87 euros due au titre des loyers, charges et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025 sur la somme de 970,35 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [E] [M] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 mai 2025 et du constat de reprise du logement du 23 octobre 2025.
Au soutien de ses prétentions, l’OP Haute Savoie Habitat explique que par courrier reçu le 5 août 2025, M. [E] [M] a donné son congé, lui indiquant sa volonté de mettre un terme au bail le 4 septembre 2025, qu’un état des lieux a été réalisé le 16 octobre 2025 avec remise des clés. Il affirme qu’à cette date, M. [M] était encore redevable d’une somme de 3 153,31 euros au titre des loyers et des charges, qu’il n’a pas réglée. Il ajoute que l’état des lieux a mis en évidence des dégradations imputables à l’ancien locataire, qu’il a fait établir un procès-verbal de reprise des lieux le 23 octobre 2025 constatant d’autres dégradations, le coût des réparations locatives s’élevant à la somme de 3 850,16 euros. Il s’estime donc bien fondé à solliciter une somme totale de 6 646,87 euros déduction faite du dépôt de garantie.

M. [E] [M] étant absent, il ne formule aucune demande.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Concernant la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au jour de l’audience, M. [E] [M] est redevable d’une somme totale de 3 153,51 euros au 16 octobre 2025 pour les loyers et charges restés impayés. Il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux facturés en septembre 2025 d’un total de 85,62 euros (72,62 + 13), qui ne sont ni des loyers ni des charges.

Il convient également de déduire les sommes figurant dans la facture du 4 novembre 2025 au titre de la régularisation de charges, d’un total de 101,74 euros.

La créance du bailleur s’élève donc à la somme de 2 966,15 euros (3 153,51 - 85,62 - 101,74) au titre des loyers et charges dus au 4 novembre 2025.

Sur les dégradations locatives

Il résulte de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 qu'il appartient au locataire de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 7 d) du même texte, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1730 du code civil précise que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, l’OP Haute Savoie Habitat verse aux débats un état des lieux d’entrée contradictoire réalisé le 15 février 2016, ainsi qu’un état des lieux de sortie et un procès-verbal de reprise de logement, ces deux documents étant tous deux datés du 23 octobre 2025 à 16 heures. L’état des lieux de sortie, décrit comme contradictoire, mentionne que le locataire était représenté par « M. [O] », à savoir le commissaire de justice qui a parallèlement établi le procès-verbal de reprise de logement. Toutefois, force est de constater que rien ne justifie que M. [M] avait effectivement donné pouvoir au commissaire de justice pour le représenter, et ce document n’est ni paraphé, ni signé par le locataire ou son représentant, de sorte qu’il ne peut être considéré comme ayant été contradictoirement établi. Il est donc dépourvu de force probante.

Le procès-verbal de reprise de logement expose que M. [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous initialement fixé pour l’état des lieux de sortie fixé le 5 septembre 2025, qu’il a quitté le logement le 30 août et laissé les clés à une amie, Mme [J] [F], qui a occupé le bien jusqu’au 16 octobre 2025, date à laquelle elle a restitué les clés.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et du procès-verbal de reprise de logement permet de constater que les désordres suivants sont apparus pendant l’exécution du contrat de bail :
porte d’entrée fortement dégradée, les panneaux intérieur et extérieur sont cassés,taches, traces noires, décollements et déchirures sur l’ensemble des murs de l’appartement,importants enfoncements dans le mur en entrant à droite,le détecteur de fumée est hors service,la peinture de la porte de la salle de bain est écaillée,absence de la bonde du lavabo,coup avec émail manquant sur la façade de la baignoire,absence de la partie haute de la façade de la baignoire,trou dans le sol au centre de la pièce,absence du globe luminaire du salon,la vitre de la porte-fenêtre du salon est brisée,le volet du salon est hors-service,l’intégralité de la cuisine est sale,les joints de la faïence de la cuisine sont sales,un coup en façade de l’évier,absence de réglette lumineuse au-dessus de l’évier,2 étagères sont mal fixées au mur de la cuisine,les poignées des portes du placard haut sont cassées,abandon de quelques biens meubles.
L’ensemble de ces désordres sont imputables à M. [E] [M], seul titulaire du bail et occupant du logement depuis le 12 février 2016 et jusqu’à la date de remise des clés, l’occupation supposée par Mme [J] [F] n’ayant aucune incidence, dès lors qu’elle était occupante du chef de M. [E] [M], qui conserve donc toute responsabilité à ce titre.

L'OP Haute Savoie Habitat justifie par plusieurs factures des frais engagés pour remettre en état le logement, réclamant au locataire une somme de 3 850,16 euros, qui sera donc mise à sa charge.

Ainsi, déduction faite du dépôt de garantie du logement (224,85 euros) et du badge (30 euros), M. [E] [M] est redevable d’une somme de 3 595,31 euros au titre des réparations des dégradations locatives.

*
En conséquence, il sera condamné à payer au bailleur la somme totale de 6 561,46 euros (2 966,15 + 3 595,31) au titre des loyers, charges et réparations locatives arrêtés au 4 novembre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 970,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [E] [M] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Si le bailleur est en droit de facturer à l’ancien locataire la moitié des frais engagés pour la réalisation d’un état des lieux de sortie lorsque le locataire ne s’est pas présenté à la convocation, ces frais ne constituent pas des dépens et ils ne sauraient être mis à la charge de M. [M] dans à ce titre. Il appartenait au bailleur d’en solliciter le paiement sur un autre fondement.
Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [E] [M] sera donc condamné à payer à l’OP Haute Savoie Habitat la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS