TJ 74010, 16 juill. 2026, RG 25/01945

Expéditions le : Minute n° 26/00229

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01945 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7OC

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Etablissement OFFICE PUBLIC DE L HABITAT DE HAUTE SAVOIE HAUTE SAVOIE HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY - 21

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J] [K]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 novembre 2023, l'OP Haute Savoie Habitat a donné en location à M. [O] [J] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 892,35 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l'existence d'impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, l'OP Haute Savoie Habitat a fait assigner M. [O] [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1227 et 1231-6 du code civil, de :
- à titre principal, constater la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 novembre 2023 entre M. [O] [J] [K] et l'OP Haute Savoie Habitat portant sur le logement et la cave sis [Adresse 3] à [Localité 3] à la date du 15 mai 2025 par l'effet de la clause résolutoire,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur pour non-respect de son obligation principale de paiement du loyer et des charges aux termes convenus,
- dire que M. [O] [J] [K] est occupant sans droit ni titre du logement objet dudit bail, et dire alors qu'il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et bien de son chef,
- ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- condamner M. [O] [J] [K] à lui payer les sommes dues au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation, soit la somme de 2 543,96 euros arrêtée au 3 juillet 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 1 892,35 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payé en cas de non résiliation des baux courant du jour de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux et condamner l'occupant au paiement de cette somme,
- condamner M. [O] [J] [K] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [O] [J] [K] en tous les dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, délivré le 3 avril 2025.

Au soutien de sa demande, l'OP Haute Savoie Habitat expose qu'une première procédure d'expulsion avait été engagée devant le juge des référés, dont elle s'était désistée suite au règlement de sa dette par le locataire, désistement constaté par ordonnance du 6 novembre 2024. Elle affirme que M. [O] [J] [K] a de nouveau cessé de s'acquitter régulièrement de ses loyers par la suite, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 mai 2026.

A l'audience, l'OP Haute Savoie Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 147,23 euros au 18 mai 2026. Elle s'oppose à tous délais de paiement qui pourraient être accordés au locataire.

Bien qu'assigné en l'étude du commissaire de justice, M. [O] [J] [K] n'est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n'a pu être établi en prévention de l'expulsion, faute pour le locataire d'avoir répondu aux convocations de l'enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L'article 24 III suivant prévoit qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d'un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 septembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 15 septembre 2025 pour une audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 3 avril 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 892,35 euros.

Le décompte arrêté au 18 mai 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu'entre le 3 avril 2025 et le 15 mai 2025, le locataire a payé la somme totale de 1 092,55 euros, qui n'a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 mai 2025 et que M. [O] [J] [K] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l'expulsion du locataire

L'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [O] [J] [K] a procédé à plusieurs règlements d'un montant de 1 000 euros en février 2026, qu'il a réglé le loyer de mars et une partie de celui d'avril, et qu'il peut donc être considéré qu'il a repris le loyer courant.

Toutefois, le locataire est absent à l'audience, il n'a pas répondu aux convocations de l'enquêteur social et le juge ne dispose donc d'aucun élément permettant d'apprécier sa capacité à apurer sa dette. Ces constatations rendent impossible la mise en place de délai de paiement et, par suite, la suspension des effets de la clause résolutoire qui n'est demandée par aucune des parties.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [O] [J] [K] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [O] [J] [K], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution.

Concernant les indemnités d'occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [J] [K] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 559,25 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L'article 4 p) du même texte précise qu'est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L'article 4 i) dispose pour sa part qu'est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l'arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l'espèce, selon le dernier décompte arrêté au 18 mai 2026, M. [O] [J] [K] est redevable d'une somme totale de 6 147,23 euros.

En conséquence, M. [O] [J] [K] sera condamné à payer à l'OP Haute Savoie Habitat la somme de 6 147,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance d'avril 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 892,35 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [O] [J] [K] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l'instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [J] [K] sera donc condamné à payer à l'OP Haute Savoie Habitat la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS