TJ 74010, 16 juill. 2026, RG 25/01542

Expéditions le : Minute n° 26/00227

Grosse :

JUGEMENT DU : 16 Juillet 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01542 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F6FY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Etablissement public COMMUNE DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Me Sophie JOSROLAND, avocat au barreau d’ANNECY - 91

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Mme BOURGEOIS Véronique, Greffière lors des débats
Mme ROCHEL, Greffière lors du délibéré

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 20 Mai 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 16 Juillet 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 septembre 2017, la commune de [Localité 1] a acquis la propriété d’un immeuble situé [Adresse 2] sur le territoire de la commune.

Par décision du maire n°202-070 en date du 24 août 2020, celui-ci a décidé de signer une convention d’occupation à titre précaire concernant l’un des appartements situés dans l’immeuble acquis, au profit de M. [V] [D], pour une durée courant du 1er septembre 2020 au 31 août 2021.

Cette convention a été signée le 28 août 2020 entre la commune de [Localité 1] et M. [V] [D], précision faite qu’elle était destinée à permettre le logement de l’occupant moyennant une redevance de 570 euros charges comprises, et qu’elle pourrait être renouvelée sur demande formulée par l’occupant.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 15 137,37 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice délivré le 29 juillet 2025, la commune de [Localité 1] a fait assigner M. [V] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 3] pour demander, sur le fondement des articles 1217, 1224, 1228, 1229 et 1728 du code civil, de :
déclarer sa demande recevable et bien fondée,condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 16 196 euros au titre des redevances et charges impayées outre intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025, date dudit commandement de payer,
à titre principal :
constater l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire du 28 août 2020 consentie à M. [V] [D], à la date du 25 février 2025,constater que par le jeu de la clause résolutoire, la convention d’occupation précaire consentie à M. [V] [D] est résolue de plein droit depuis le 25 février 2025, et que celui-ci occupe sans droit ni titre l’appartement et le garage situés [Adresse 2] à [Localité 1], depuis cette date,
à titre subsidiaire :
prononcer la résiliation de la convention d’occupation précaire consentie à M. [V] [D], aux torts exclusifs de celui-ci du fait du non-règlement des redevances et charges,
en tout état de cause :
ordonner l’expulsion de M. [V] [D] dans la huitaine de la signification du jugement à intervenir, de sa personne, de tous occupants de son chef ainsi que de ses biens de l’appartement et du garage sis [Adresse 2] à [Localité 1], de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard,l’autoriser à expulser M. [V] [D] des lieux ainsi que tous occupants de son chef, en faisant procéder s’il y a lieu à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant, d’un technicien,séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives,condamner M. [V] [D] à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance et des charges, soit à ce jour, une somme mensuelle de 658,96 euros réévaluable comme le serait la redevance si la convention d’occupation précaire n’avait pas été résiliée, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complet déménagement et restitution des clés et dire qu’elle sera payable chaque mois à terme échu,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner M. [V] [D] à lui payer la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [V] [D] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, d’un montant de 193,57 euros et le coût de la signification d’assignation, et ceux qui en seront par la suite, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, la commune de [Localité 1] fait valoir que les redevances mensuelles n’ont été réglées par le locataire que partiellement, et que la résiliation prévue par le contrat doit être constatée et l’occupant expulsé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 mai 2026.

A l’audience, la commune de [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19 190,45 euros au 5 mai 2026, précisant que M. [V] [D] aurait quitté les lieux. Elle affirme que le commandement de payer n’a pas été notifié à la CCAPEX puisque les conventions d’occupation précaire ne sont pas soumises à la loi du 6 juillet 1989.

L’assignation délivrée à M. [V] [D] a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses et l’intéressé n’est ni présent, ni représenté.

Sur autorisation du juge, le bailleur a produit une note en délibéré, pour faire part de ses observations concernant l’absence d’applicabilité de la loi du 6 juillet 1989 aux conventions d’occupations précaires, justifiant qu’il n’ait pas notifié le commandement de payer à la Ccapex, ce qui est exigé à peine d’irrecevabilité par l’article 24 de cette loi.

La décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il y a lieu en préambule de constater que le maire de la commune de [Localité 1], Mme [Y] [F], a qualité à agir en représentation de la commune sur délibération n°2026-041 du 11 mai 2026, en son article 2, § 15.

Sur le régime juridique applicable

Selon les dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3°Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1 ;
4° Aux logements faisant l'objet du dispositif d'occupation temporaire de locaux mentionné à l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique.
En l’espèce, il est constant que le logement mis à disposition de M. [V] [D] par la commune de [Localité 1] constitue sa résidence principale depuis août 2020.

Dans sa note en délibéré, la commune se prévaut des exceptions prévues à l’article 2 précité pour considérer que la convention signée avec M. [V] [D] n’est pas soumise à cette loi, sans pour autant préciser le cas dont elle relève.

Il est constant que le logement objet de la convention n’est pas un foyer-logement, qu’il n’est pas meublé et n’a pas été mis à disposition de son occupant dans le cadre d’un bail mobilité ni en raison de l’exercice d’une profession. Il ne relève donc pas des paragraphes 1° à 3° de l’article 2.

Si le 4° concerne l’occupation temporaire d’un local, celle-ci doit être faite dans le cadre du dispositif prévu à l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et le décret d’application n°2019-497 du 22 mai 2019.

Or, force est de constater que la convention d’occupation précaire signée par la commune de [Localité 1] et M. [V] [D] ne rentre pas dans ce dispositif, en ce qu’aucune convention n’a été conclue avec un organisme public ou privé, ou une association pour cela, qu’aucun agrément n’a été sollicité à ce titre, que le montant de la redevance dépasse largement la limite de 200 euros fixée par l’article 5 du décret précité.

Cette convention ne peut donc être considérée comme relevant des exceptions visées par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Au surplus, l’article 4 du décret précité prévoit que le contrat de résidence temporaire est conclu pour une durée au moins égale à deux mois, ce qui est le cas en l’espèce puisque la durée initiale était fixée à un an, mais que toutefois, sa durée maximale, renouvellement inclus, ne peut excéder une durée totale de dix-huit mois.

Il est constant que M. [V] [D] occupe le bien depuis près de 6 ans à la date de la présente décision, que la commune de [Localité 1] ne produit aucune des conventions ultérieures, de sorte qu’il y a lieu de considérer que le bail s’est poursuivi tacitement, dans le cadre d’un bail verbal.

Enfin, la commune de [Localité 1] ne peut valablement exclure l’application de la loi de 1989 au contrat tout en appliquant une partie de ses dispositions, ayant notifié au Préfet l’assignation délivrée à M. [V] [D] aux fins de constat de résiliation du bail, ce qui n’est pas exigé si le contrat n’est pas soumis à cette loi.

En tout état de cause, il y a lieu de constater que le contrat intitulé « convention d’occupation précaire » relève du titre 1 de la loi du 6 juillet 1989 dans toutes ses dispositions, y compris l’article 24.

Sur la recevabilité de la demande aux fins de constat de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur.

En l'espèce, le bailleur justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 juillet 2025 pour une première audience fixée au 20 mai 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En revanche, bien qu’il ait fait délivrer un commandement de payer en date du 17 février 2025, ce document n’a pas été transmis à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), qui n’a donc pas été saisie, de sorte qu’elle ne pouvait valablement délivrer une assignation au locataire.

En conséquence, sa demande de résiliation du bail, sur le fondement de la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation judiciaire, est donc irrecevable. Par suite, il n’y a pas lieu à examiner la demande d’expulsion.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l'espèce, la commune de [Localité 1] produit un décompte arrêté au 5 mai 2026 selon lequel M. [V] [D] est redevable d’une somme 19 190,45 euros, échéance d’avril incluse, au titre des loyers et charges impayés.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, somme qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2025.

Sur les frais du procès

M. [V] [D], succombant au principal, sera condamné aux dépens.

Il sera également condamné à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS