TJ 82121, 21 mai 2026, RG 25/00111

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00111
N° Portalis DB3C-W-B7J-EKRX

Minute : 172/2026

Code NAC : 5AA

JUGEMENT

Du : 21 Mai 2026

S.C.I. GRIMAL

C/

[R] [X]
[G] [X]

Expédition revêtue de la
formule exécutoire
délivrée à :

- Cabinet CAMBRIEL
(case palais)

Expédition certifiée conforme délivrée à :

- Cabinet LEVI
(Case palais)

Le : 16/07/2026
JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le VINGT ET UN MAI DEUX MIL VINGT SIX ;

Sous la présidence de Madame Virginie LAGARRIGUE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Elodie BASTOUIL, greffier ;
Après débats à l'audience du NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX, a été rendu le jugement suivant, mis à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.C.I. GRIMAL
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par Maître Florence SIMEON de la SCP CAMBRIEL GERBAUD-COUTURE ZOUANIA SIMEON, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [R] [X]
né le 13 Décembre 1984 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]

et

Monsieur [G] [X]
né le 18 Avril 1962 à [Localité 4]
[Adresse 5]
[Localité 5]

représentés par Maître Jean Lou LEVI de la SELARL CABINET LEVI-EGEA ET ASSOCIES, avocats au barreau de TARN-ET-GARONNE

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 1er octobre 2021 et avenant du même jour, la SCI Grimal a donné à bail à M. [R] [X] un logement situé [Adresse 6] à Cayrac, moyennant un loyer, indexé, mensuel de 500 euros, payable d’avance le 1er du mois, et la somme mensuelle de 37 euros pour la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Par acte du 1er octobre 2021, M. [G] [X] s’est porté caution solidaire du paiement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, intérêts et indemnités dues par M. [R] [X] en exécution du bail pour la durée du bail initial et deux renouvellements de celui-ci.

Le 16 octobre 2024, la SCI a fait délivrer à M. [R] [X] un commandement de payer la somme de 5.236,98 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2024, la somme de 530 euros pour le devis “ramonage poêle à bois”, 264 euros pour le devis “fosse septique”,visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier d’une assurance locative.

Le commandement de payer a été signalé à la CCAPEX le 21 octobre 2024.

Par actes délivrés le 20 février 2025, notifiés à la préfecture le 25 février 2025, la SCI a fait assigner MM. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de bail au 17 décembre 2024;
- dire que M. [R] [X] est occupant sans droit ni titre ;
- ordonner l'expulsion de M. [R] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ;
- autoriser les bailleurs à transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux occupés dans tel lieu approprié de son choix, d’ordonner le séquestre lorsque les biens sont indisponibles en raison d’une saisie antérieurement pratiquée par un autre créancier, aux frais du locataire, en application des articles L. 433-5, L. 433-6 et R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution;
- condamner solidairement MM. [X] au paiement des sommes suivantes :
- 5.437,98 euros au titre des loyers et charges échus impayés au 17 décembre 2024, avec intérêts au taux légal ;
- une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;
- 794 euros au titre des devis d’entretien du poêle à bois et de la fosse septique ;
- condamner M. [R] [X] à laisser pénétrer les entreprises ou artisans mandatés par le propriété à cet effet avant le 15 mars 2025, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;
- condamner solidairement MM. [X] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre les dépens, comprenant le commandement de payer, sa dénonciation à la CCAPEX et l’assignation.

Après cinq renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 9 mars 2026, en présence des parties, représentées par leurs conseils.

La SCI demande désormais à la juridiction, au visa de “la loi du 6 juillet 1989" et de l’article 1231-1 du code civil, de :
- “constater que M. [X] a quitté le logement” ;
- condamner solidairement MM. [X] au paiement des sommes suivantes :
- 11.044,13 euros au titre des loyers et charges impayés ;
- 530 euros au titre du devis du ramonage du poêle à bois ;
- 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, outre les dépens, comprenant le commandement de payer et la dénonciation à la CCAPEX.

MM. [X] sollicitent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1353 du code civil :
- l’annulation du commandement de payer ;
- le rejet de la demande d’expulsion, et subsidiairement, qu’elle soit déclarée sans objet ;
- le rejet de la demande de paiement du devis de ramonage du poêle à bois d’un montant de 530 euros et du devis d’entretien de la fosse septique d’un montant de 264 euros ;
- le rejet de la demande en paiement des loyers et charges à hauteur de 5.437,96 euros ;
- la condamnation de la SCI aux dépens, ainsi qu’à payer à MM. [X] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties indiquent que depuis le 16 novembre 2025, M. [R] [X] occupe un nouveau logement.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il importe de rappeler qu’ainsi que le prévoit l’article 446-2 devenu 446-2-1 du code de procédure civile, lorsque les parties sont assistées ou représentées par un avocat, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et à défaut de reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Dès lors, la juridiction n’est saisie sur des prétentions contenues dans les conclusions déposées à l’audience à laquelle l’affaire a été examinée, qui sont rappelées ci-dessus.

Sur la demande de nullité du commandement de payer

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le commandement de payer a été signifié à la caution le 24 octobre 2024 par acte produit aux débats, étant observé que le défaut d’une telle signification n’entraîne pas la nullité du commandement.

Si le commandement comporte un décompte de la dette, celui-ci n’est pas suffisamment précis, seuls des montants annuels sous l’intitulé “solde loyer” étant visés, outre une mention, incompréhensible qui débute le décompte : “dette [X] caution 1.681,98 euros”.
Ainsi que l’indiquent les défendeurs, ce décompte ne permet pas au locataire de connaître le détail des sommes dont il lui est réclamé le paiement et donc de vérifier s’il en est effectivement redevable, ce qui lui fait indéniablement grief.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de nullité du commandement de payer du 16 octobre 2024.

Sur la résiliation

Aucune demande de résiliation n’étant formulée par le bailleur, elle ne peut être examinée et par conséquent, être rejetée ou déclarée devenue sans objet.

Les parties s’accordent sur le départ du locataire, il sera constaté que le locataire a quitté le logement comme demandé par le bailleur.

Sur les demandes en paiement

Sur les loyers et charges

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La somme que les défendeurs contestent devoir correspond, avec une erreur sur le deuxième chiffre des centimes, à celle visée au commandement de payer.

A l’appui de sa demande en paiement des loyers et charges, la SCI produit un décompte détaillé pour les années 2024 et 2025, mentionnant les sommes dues et réglées par le locataire pour chaque mois.

S’agissant des périodes antérieures, il est fourni le décompte annexé au commandement de payer, dont il a déjà été indiqué qu’il est insuffisant, et un décompte débutant le 23 mars 2022 relatif aux versements effectués par la CAF, dont la première ligne mentionne un solde débiteur de 3.300 euros dont on ignore à quoi il correspond.

Il ressort du décompte de l’année 2024 que M. [X] était redevable pour cette période de loyers à hauteur de 5.000 euros et de charges à hauteur de 444 euros et le bailleur a perçu 5.054 euros, soit une somme restant due de 390 euros.

Le décompte de l’année 2025 mentionne un loyer mensuel de 517,50 euros, montant résultant manifestement de l’application de l’indexation, et des charges de 50 euros par mois sans que soit produit le moindre justificatif, de sorte que seule la somme mensuelle de 37 euros convenue par les parties dans le contrat de bail sera retenue.

Il apparaît que M. [X] était redevable de loyers à hauteur de 6.210 euros et de charges à hauteur de 444 euros en 2025 et que le bailleur a perçu 3.500 euros, soit une somme restant due de 3.154 euros.

Le décompte mentionne également des sommes relatives à des factures “Leroy Merlin” dont la juridiction ignore à quoi elles correspondent.

Au vu de ces éléments, M. [R] [X] sera condamné, solidairement avec M. [G] [X] au vu de l’acte de cautionnement, à payer à la SCI la somme de 3.544 euros au titre des loyers et charges échus impayés.

Sur l’entretien du logement

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le bailleur ne formulant plus de demande en paiement au titre de la vidange de la fosse septique, il n’y a pas lieu de rejeter une telle demande comme réclamé par les défendeurs.

Le contrat de bail prévoit expressément que le locataire doit effectuer l’entretien annuel de l’équipement de chauffage, ce que M. [X] ne justifie pas fait, de sorte que le bailleur est fondé à le faire réaliser lui-même aux frais du locataire.

Dès lors, au vu du devis produit, M. [R] [X] sera condamné, solidairement avec M. [G] [X], à payer à la SCI la somme de 530 euros au titre du ramonage du poêle à bois.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [R] [X] succombant à l’instance, il sera condamné aux dépens, comprenant l’assignation et sa notification à la préfecture et ne comprenant pas le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, puisque cet acte a été déclaré nul.

Conformément à l’article 700 1° du code de procédure civile, les défendeurs seront déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et il est équitable de condamner M. [R] [X] à payer à la SCI la somme totale de 300 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens, qui portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

L’acte de cautionnement ne visant pas les frais de procédure, les demandes à l’encontre de M. [G] [X] au titre des dépens et des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :