TJ 87085, 8 juill. 2026, RG 26/00094

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00094 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GTGK

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[M] [A]

C/

[H] [I]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Juillet 2026 :

Entre :

Monsieur [M] [A]
né le 12 Juillet 1952 à [Localité 1] (16)
demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [I]
né le 16 Mai 1950 à [Localité 2] (61)
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 03 Juin 2026, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 janvier 2016, à effet du même jour, pour une durée de trois ans renouvelable, M.[M] [A], a donné à bail à M.[H] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 370 € outre une provision sur charges d’un montant de 20 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 370 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à personne le 23 janvier 2026, M.[A] a fait assigner M.[I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 726,23 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêt ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 mai 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A l'audience susdite, M.[A], comparant en personne, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 5 946,13 € au 2 juin 2026. Il a donné son accord pour des délais de paiement non suspensifs. Au soutien de ses demandes, il expose que le locataire ne respecte pas les échéanciers mis en place.

M.[I], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement non suspensifs pour régler le solde la dette locative dont il ne conteste pas le montant. A l’appui de sa demande délai, il explique avoir perdu le contrôle de sa situation financière. Il déclare percevoir une retraite mensuelle de 1 500 €.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 29 janvier 2026, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M.[A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 8 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025, M.[A] a fait délivrer à M.[I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 169,23 € arrêté au 21 août 2025, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 novembre 2025.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M.[I] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 6 novembre 2025, M.[I] est sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M.[I] à son paiement à compter du 6 novembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La créance n'étant du reste pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M.[I] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 946,13 arrêtée au 2 juin 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce, il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur que M.[I] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, le dernier versement étant intervenu au mois de mars 2026.

Dès lors, aucun délai de paiement ne pourra être accordé.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M.[I], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M.[A] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M.[I] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS