TJ 87085, 8 juill. 2026, RG 26/00079

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 26/00079 - N° Portalis DB3K-W-B7K-GSTE

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[O] [C]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Juillet 2026 :

Entre :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand VILLETTE, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [O] [C]
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR

A l'appel de la cause à l'audience du 03 Juin 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 mai 2024, à effet au 21 juin 2024, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, la SA CDC Habitat Social a donné à bail à M. [O] [C] et Mme [M] [P] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 791,13 € outre une provision sur charges d’un montant de 26,71 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 791,13 €.

Suivant avenant en date du 3 juillet 2025, le bail a été établi au seul nom de M.[O] [C], à effet du 3 mars 2025.

Par acte de Commissaire de justice délivré à domicile le 21 janvier 2026, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges ;

▸ ordonner l’expulsion de M. [C] et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ le condamner au paiement d’une somme de 3 286,40 € à titre de provision ;

▸ dire que M. [C] devra verser une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux qu’il occupe, tant lui-même que toutes personnes de son chef ;

▸ condamner M. [C] au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ le condamner aux entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 4 mai 2026.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juin 2026.

A l'audience susdite, la SA CDC Habitat Social, représentée par son avocat, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande en paiement à la somme de 10 228,42 € et en sollicitant la fixation du montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 852,11 €.
Malgré un règlement intervenu le 1er juin 2026, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’importance de la dette locative.

M. [C], comparant en personne, a sollicité des délais de paiement suspensifs à hauteur de 200 € ou 300 € par mois maximum en plus du paiement du loyer courant pour régler la dette locative qu’il ne conteste pas. Il explique sa dette par une séparation et une situation d’endettement. Il précise avoir sollicité l’attribution d’un logement moins cher auprès d’un autre bailleur social. Concernant sa situation financière, il expose être salarié en contrat à durée indéterminée au sein de l’entreprise [N] et percevoir un salaire de 1 400 € par mois en moyenne.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 1], par voie électronique le 22 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC Habitat Social justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 10 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 et applicable aux contrats de bail conclus postérieurement à son entrée en vigueur en date du 29 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet depuis plus de six semaines, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 juillet 2025 portant sur la somme de 2 432,01 € au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juillet 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines visé au commandement.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 22 août 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que M. [C] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme de 10 228,42 € selon décompte du 2 juin 2026, lequel tient compte du versement de 852,11 € effectué par M.[C] le 1er juin 2026. 

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte que des frais de procédure ont été facturés pour la somme totale de 323,25 € (167,13 € + 156,12 €). S’agissant de frais prohibés en application de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, ils seront déduits du montant sollicité au titre de l’arriéré locatif.

La créance n’étant pas sérieusement contestable ni contestée, il convient de condamner M. [C] au paiement à titre provisionnel de la somme de 9 905,17 € (10 228,42 € - 323,25 €), arrêtée au 2 juin 2026.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que M. [C] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des déclarations faites à l’audience et du diagnostic social et financier que M. [C] perçoit 1 448 € de ressources mensuelles de sorte qu’il est en capacité d’apurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement et d'autoriser M.[C] à se libérer de sa dette locative en 36 mois par 36 mensualités de 275 € minimum le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention du locataire sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si M.[C] se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de M.[C] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- M.[C] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 852,11 € (selon dernier avis d’échéance du mois de mai 2026) ;
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [C], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC Habitat Social les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [C] à lui verser une somme de 250 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS