TJ 87085, 8 juill. 2026, RG 25/00596

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00596 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GOMD

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

[D] [G]

C/

[J] [N]
[F] [S]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé
du 08 Juillet 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 03 Juin 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 08 Juillet 2026 :

Entre :

Monsieur [D] [G]
né le 06 Décembre 1957 à [Localité 1] (87)
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Philippe PICHON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [J] [N]
né le 15 Septembre 1971 à [Localité 2] (971)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]

Madame [F] [S]
née le 20 Mai 1980 à [Localité 4] (971)
demeurant [Adresse 2] - [Localité 5]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l'appel de la cause à l'audience du 07 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Février 2026 où une réouverture des débats a été ordonnée au 03 Juin 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a déposé son dossier de plaidoirie.

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 08 Juillet 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015 à effet du même jour, pour une durée de trois ans, M.[H] [G] a, par l’intermédiaire de la SARL PRADEAU IMMOBILIER exerçant sous l’enseigne FNAIM, donné à bail à M.[J] [N] et Mme [F] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 790 € outre une provision sur charge révisable, fixée au bail à un montant de 0 € ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant correspondant à un mois de loyer.
Par actes de commissaire de justice délivrés à personne et à domicile le 24 juillet 2025, M.[D] [G] a respectivement fait assigner M.[J] [N] et Mme [F] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés aux fins de :
▸ constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

▸ ordonner l’expulsion des locataires et celle de tout occupant de leur chef des locaux loués, si besoin avec l’assistance de la force publique ; voir autoriser le requérant à faire séquestrer les meubles et objets mobiliers des locataires dans un garde meuble à leur frais ;

▸ les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 588,82 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer des charges jusqu’à la totale libération des lieux

▸ les condamner solidairement au paiement de la somme de 500 € à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

Par courrier reçu au greffe le 5 janvier 2025, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] ont informé la juridiction de leur impossibilité d’être présents à l’audience en raison des problèmes de santé de Monsieur [J] [N].

A l'audience susdite, Monsieur [D] [G], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 9 418,26 €.

Bien que régulièrement assignés à personne et à domicile, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] ne sont ni comparants ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

Par ordonnance en date du 4 février 2026, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 3 juin 2026, afin d’inviter M.[D] [G] à justifier de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de M.[N] et Mme [S].

Par courrier reçu au greffe le 20 mai 2026, M.[N] et Mme [S] ont sollicité un nouveau report au vu de leurs problèmes de santé.

Lors de l’audience du 3 juin 2026, l’affaire a été retenue en l’absence de tout justificatif de l’empêchement médical évoqué par les défendeurs, non comparants, lesquels avaient de surcroit la possibilité de se faire représenter lors de l’audience.

M.[D] [G], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son assignation en actualisant sa demande en paiement à la somme de 13 584,83 € au 1er juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2026.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité des demandes :

Sur l’intérêt et la qualité à agir :

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Au titre de l’article 122 du code précité, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 125 du même code prévoit que le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Suivant ordonnance en date du 4 février 2026, M.[D] [G] a été invité à justifier de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre des défendeurs, en l’absence de tout justificatif de propriété ou dévolution successorale du logement objet du présent litige et alors que le bail a été consenti par M.[H] [G].

Lors de l’audience du 3 juin 2026, M.[D] [G] a transmis les justificatifs de propriété du logement donné à bail, notamment par l’attestation de dévolution successorale et par l’attestation notariée portant donation de la nue-propriété du bien litigieux à son profit.

M.[D] [G] justifie donc de sa qualité et de son intérêt à agir à l’encontre de M.[N] et Mme [S].

Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 25 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 7 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [D] [G] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 22 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet depuis plus de deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 21 mai 2025, Monsieur [D] [G] a fait délivrer à Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3 880,97 € reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 22 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges.

Le bailleur sollicite la somme actualisée de 13 584,83 € selon décompte arrêté au 1er juin 2026.

Toutefois, il ressort de l’analyse dudit décompte qu’au 1er janvier 2026, un solde antérieur débiteur d’un montant de 8 556,65 € a été facturé alors qu’au 31 décembre 2025, le solde débiteur s’élevait à 7 312,04 € (soit une différence injustifiée de 1 244,61 €).

Le juge des référés étant le juge de l’évidence, cette somme devra donc être déduite du montant sollicité à titre provisionnel.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 12 340,22 € (13 584,83 € - 1 244,61 €).

Sur les délais de paiement :

Sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort du décompte que les défendeurs n’ont pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, les locataires, absents à l’audience ne produisent aucun justificatif concernant leur situation financière actualisée de sorte qu’ils ne démontrent pas être dans la capacité d’apurer la dette locative en sus du paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

Sur l’expulsion :

Il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l'indemnité d'occupation :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 juillet 2025, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 861,61 € (selon quittancement de juin 2026) et de les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S], qui succombent, supporteront solicairement les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [G] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [N] et Madame [F] [S] à lui verser la somme de 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS