TJ 74281, 7 juill. 2026, RG 25/02338

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/02338 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FHOZ
AFFAIRE : Société SCI BRB / [E] [P], [N] [F]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la ProtectionMadame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2026

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDEUR

Société SCI BRB, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Représentée par la SCP MONFERRAN - ESPAGNO - SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, Maître Anne-Sophie PESCHEUX, avocat au barreau de THONON LES BAINS, avocat postulant,

DEFENDEURS

Madame [E] [P] née le 12 Septembre 2002 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]
non comparante et non représentée

Monsieur [N] [F] né le 07 Avril 1999 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
non comparant et non représenté

Expédition(s) délivrée(s) le
à

Exécutoire(s) délivré(s) le
à

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière SCI BRB a, par contrat signé le 12 octobre 2024, donné à bail à Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] une maison individuelle et un garage, situés à AUBONNE au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1 250 euros, outre des provisions pour charges de 150 euros par mois.

Par actes séparés de Commissaire de Justice du 30 septembre 2025, transformés en procès-verbaux de recherches infructueuses conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la société civile immobilière SCI BRB a fait assigner Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 5 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217, 1231-6, 1344-1, 1728 et suivants du code civil, afin de :
A titre principal :
- constater que le commandement de payer du 20 mai 2025 n’a pas été soldé dans le délai ;
- constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;
- constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation du contrat de location du fait des fautes contractuelles et des préjudices en découlant ;
- dire et juger que Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] sont occupants sans droit ni titre, en vertu de l’article 24 2° de la loi du 6 juillet 1989, à compter de la décision à intervenir ;
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
- condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] à payer 8 400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 1er août 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation ;
- condamner solidairement Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] à payer une indemnité d’occupation correspondant au paiement d’une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’au départ effectif des locaux ;
- condamner in solidum Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] au paiement d’une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 25 novembre 2025, un état des lieux de sortie a été dressé par un Commissaire de Justice, en l’absence des défendeurs régulièrement convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception.

Lors de l’audience du 5 mai 2026, la société civile immobilière SCI BRB, représentée, s’est désistée de sa demande en résiliation du bail et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle a déposé un décompte actualisant la dette locative à la date de l’audience à la somme de 13 050,45 euros.

Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] n’étaient ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de novembre 2025 comprise, arrêtée au 5 mai 2026, s’élève à la somme de 11 394,51 euros, après déduction du coût du commandement de payer (186,27 euros), de la moitié des frais de constat d’huissier (278,01 euros) et des frais de dégradations locatives (1 191,66 euros) qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 13 050,45 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] n’est pas rapportée, il y a lieu de les condamner solidairement à payer cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives
En vertu de l'article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs, l’article 1731 du code civil énonce que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l'espèce, la société civile immobilière SCI BRB produit un état des lieux de sortie réalisé par un Commissaire de Justice le 25 novembre 2025 mais ne produit pas d’état des lieux d’entrée. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la présomption prévue par l’article 1731 du code civil et de considérer que les lieux ont été reçus en bon état par le locataire.

Le bailleur produit également quatre factures :

Facture n°CML1562970 de la société GEDIMAT pour des stores de VELUX (215 euros)
L’état des lieux de sortie indique qu’au premier étage, l’ouverture de type VELUX et son store situés dans la chambre 1 côté rue sont en bon état, que le store du VELUX de la chambre 2 est très branlant et en partie descellé de son rail et que le store du VELUX situé dans la chambre 3, qui fait face aux escaliers, est complètement branlant.

Le locataire étant présumé avoir reçu ces équipements en bon état au moment de son entrée dans les lieux, ces dégradations lui sont imputables. Les dépenses mentionnées dans la facture pour la remise en état de deux stores (215 euros) sont justifiées et seront mises à sa charge.

Facture n°CML1562260 de la société GEDIMAT pour un détecteur de fumée (69,79 euros)
L’état des lieux de sortie indique que les détecteurs de fumée au rez-de-chaussée et au premier étage sont absents.

Le locataire étant présumé avoir reçu ces équipements en bon état au moment de son entrée dans les lieux, leur absence lui est imputable. Les dépenses mentionnées dans la facture pour l’acquisition de deux détecteurs de fumée (69,79 euros) sont justifiées et seront mises à sa charge.

Facture de la société L’ENTREPOT DU BRICOLAGE pour des équipements de nettoyage, des leds et un filtre de hotte (63,54 euros)
L’état des lieux de sortie indique que des traces de salissures sont présentes dans les meubles hauts et bas de la cuisine, que l’évier de la cuisine est entartré et en état d’usure, que des traces de salissures sont présentes sur la plaque de cuisson, que la hotte aspirante est complètement engraissée, que le four présente d’importantes traces de salissure et est non nettoyé, que des traces de salissures sont également présentes sur le sol du balcon extérieur, que le vitrage du VELUX n’a pas été nettoyé, que les toilettes présentes quelques traces de tartre. Dans la salle de bains, il est également fait mention d’auréoles brunâtres au niveau de la vasque et dans la chambre 3, il est indiqué que le vitrage du VELUX n’a pas été nettoyé.

Le locataire étant responsable de l’entretien courant du logement, les défauts de nettoyage lui sont imputables. Les dépenses engagées à ce titre sont justifiées. Toutefois, les dépenses de luminaires n’étant pas justifiées par des dégradations relevées dans l’état des lieux de sortie, le locataire sera condamné à rembourser la somme de 41,59 euros, après déduction de 21,95 euros (LED encastrable) et 2,99 euros (ampoule LED) de la somme de 63,54 euros.

Facture du demandeur à CAUTIONEO (495 euros)
En l’espèce, le demandeur ne justifie pas la somme réclamée de 495 euros par des prestations ou dépenses distinctes de celles susmentionnées, alors que le nettoyage et la remise en état des stores du VELUX ont déjà été pris en charge.

Il sera débouté de sa demande de remboursement de cette facture.

Il résulte de ce qui précède que la demande de condamnation formulée par le bailleur à l'encontre des locataires s’avère partiellement fondée. Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F] seront condamnés solidairement à payer à la société civile immobilière SCI BRB la somme de 326,38 euros (215 euros + 69,79 euros + 41,59 euros) au titre des réparations locatives.

3. Sur les demandes accessoires

Madame [E] [P] et Monsieur [N] [F], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 500 euros.
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS