TJ 74281, 7 juill. 2026, RG 25/01915
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS
LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026
MINUTE N° :
DOSSIER : N° RG 25/01915 - N° Portalis DB2S-W-B7J-FGTO
AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE / [A] [S]
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du prononcé du jugement
Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection
Madame Halima BOUKROUMA, Greffier
DEBATS : en audience publique du 05 Mai 2026
JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier
DEMANDEUR
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Colomban CAROULLE de la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS,
DEFENDEUR
Madame [A] [S], demeurant [Adresse 2]
Non comparante mais courrier d’absence en date du 30 avril 2026
Expédition(s) délivrée(s) le
à
Exécutoire(s) délivré(s) le
à
EXPOSÉ DU LITIGE
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a, par contrats signés les 17 décembre 2021 et le 12 mai 2022, donné à bail à Madame [A] [S] un logement n°9665.0003 avec jardin et un garage fermé n°9665.6010 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 534,92 euros, outre des provisions pour charges de 123,64 euros pour le logement, un loyer mensuel de 6,10 euros pour le jardin et un loyer mensuel de 51,88 euros, outre des provisions pour charges de 5,36 euros pour le garage.
Par acte de Commissaire de Justice du 21 août 2025, remis à étude, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Madame [A] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 5 mai 2026, sur le fondement de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :
- constater que la résiliation du bail du logement et du bail du garage conclus entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Madame [A] [S] est acquise depuis le 7 janvier 2025 par le jeu des clauses résolutoires insérées aux contrats, ou à défaut, prononcer la résolution judiciaire des contrats de baux ;
- dire et juger que Madame [A] [S] occupe les lieux sans droit ni titre ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [A] [S], corps et biens, et celles de toutes personnes introduites de son chef dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est, et deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;
- condamner Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 1 892,82 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus à la date du 13 août 2025 ;
- condamner Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter du 14 août 2025 jusqu’au jour de la libération effective des lieux, ladite indemnité subissant les mêmes variations que le loyer contractuel ;
- condamner Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 660 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [A] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
Un rapport du Pôle médico-social a été adressé au Greffe le 16 avril 2026 indiquant que Madame [A] [S] est divorcée depuis mars 2024, qu’elle vit avec son fils mineur dans le logement, qu’elle perçoit des revenus de 1 287 euros et supporte des charges à hauteur de 657 euros. Le rapport mentionne que la locataire a été reçue à six reprises entre mars 2022 et décembre 2024 dans le cadre d’un accompagnement budgétaire. Depuis l’engagement de la procédure d’expulsion, un rendez vous lui a été proposé, auquel elle ne s’est pas présentée. Les seules données disponibles proviennent de l’Espace Partenaire de la CAF et concernent ses ressources de mars 2026. Faute de retour de sa part, aucune actualisation de sa situation n’a pu être apportée.
Lors de l’audience du 5 mai 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté, a réitéré ses prétentions. Il a indiqué que la locataire avait procédé à plusieurs règlements et a déposé un décompte arrêté au 30 avril 2026 actualisant la dette à la somme de 878,92 euros.
Madame [A] [S] n’était ni présente, ni représentée.
La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 7 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.
Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, date d'entrée en vigueur de ladite loi, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s'applique pas puisqu'un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d'être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.
A titre liminaire, il y a lieu de préciser que le contrat de bail portant sur le garage constitue un accessoire du contrat portant sur le logement signé le 17 décembre 2021, de sorte que le sort du contrat de location du stationnement suivra celui du contrat d’habitation.
En l'espèce, le contrat de bail d’habitation a été conclu le 17 décembre 2021. La clause résolutoire du contrat (article VII. b) prévoit qu'à défaut de paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.
Il est justifié de la délivrance, le 6 novembre 2024, d'un commandement de payer dans le délai de deux mois, la somme de 2 345,40 euros visant les clauses résolutoires des contrats de bail d’habitation et de garage et comportant l'ensemble des éléments d'information prévu par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département six semaines au moins avant l'audience.
Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation des contrats est acquise de plein droit au 7 janvier 2025, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.
Il ressort du décompte actualisé produit aux débats que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois d’avril 2026 comprise, arrêtée au 28 avril 2026, s’élève à la somme de 878,92 euros, après déduction du coût du commandement de payer (138,73 euros), du droit de plaidoirie (13 euros) et du coût de l’assignation (131,39 euros), qui ne constituent pas des charges locatives, de la somme réclamée de 1 162,04 euros.
La justification d’un paiement libératoire de Madame [A] [S] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et jusqu’à parfait achèvement.
En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé par le bailleur que Madame [A] [S] a repris le versement intégral du loyer courant depuis le mois de décembre 2024, à l’exception de juin, et juillet 2025 ainsi que de janvier et février 2026. Il convient toutefois de relever qu’elle a procédé à un règlement important de la somme de 1 500 euros au mois d’avril 2026 permettant de diminuer de façon conséquente le solde de la dette.
Compte tenu de ces éléments et du montant limité de la dette locative, il sera octroyé à la défenderesse des délais de paiement dont les mensualités seront fixées à hauteur de 300 euros. Les effets des clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail d’habitation et de garage seront par conséquent suspendus.
Dans l’hypothèse où les délais ne seraient pas respectés et où les clauses résolutoires reprendraient leurs effets, il y aura lieu d’autoriser l’expulsion de la défenderesse et de la condamner, jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers le cas échéant indexés et des charges qui auraient été dus si les baux étaient restés en vigueur.
Madame [A] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l'instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d'assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l'État conformément à l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.
Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection,
CONSTATE à la date du 7 janvier 2025, la résiliation des contrats de bail d’habitation et de garage signés le 17 décembre 2021 et le 12 mai 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Madame [A] [S] et portant sur un logement n°9665.0003 avec jardin et un garage fermé n°9665.6010 au sein du bâtiment A de l’ensemble immobilier [Adresse 3], situé [Adresse 4] à [Localité 1], par le jeu des clauses résolutoires qui y sont insérées ;
CONDAMNE Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, la somme de 878,92 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échus et laissés impayés, arrêtée au 28 avril 2026, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à parfait achèvement ;
SUSPEND les effets des clauses résolutoires ;
AUTORISE Madame [A] [S] à se libérer de cette somme en procédant à 2 versements mensuels et successifs de 300 euros et une 3ème et dernière mensualité pour solder la dette en principal, outre les frais et intérêts fixés par la présente décision ;
DISONS que ces sommes seront exigibles le 5 de chaque mois suivant la date de signification du présent jugement ;
DISONS que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, les clauses résolutoires seront réputées n'avoir jamais joué ;
DISONS qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et sans qu’il soit nécessaire d’effectuer la moindre formalité,
la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;les clauses résolutoires produiront l’ensemble de leurs effets et les dispositions suivantes s’appliqueront ;
CONDAMNE Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers le cas échéant indexés et des charges mensuelles qui auraient été dus si le contrat de bail d’habitation et l’avenant portant sur le garage s’étaient poursuivis, de leur résiliation jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés en mains propres au bailleur, ou par l’expulsion ;
ORDONNE à Madame [A] [S] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de toute occupation de son chef à compter de la signification de la présente décision ;
ORDONNE qu’à défaut pour elle d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Madame [A] [S] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [A] [S] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [A] [S] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.
EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,
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