TJ 67437, 10 juill. 2026, RG 25/00032

COUR D'APPEL DE COLMAR

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAVERNE

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE MOLSHEIM

[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]

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N° RG 25/00032 - N° Portalis DB2D-W-B7J-CQYL

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exécutoire au demandeur - défendeur

copie au demandeur - défendeur

le
Minute N° 26/00262

JUGEMENT
DU 10 Juillet 2026

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PARTIE DEMANDERESSE :

Mme [W] [A] [O]
née le 15 Mars 1972 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Aurélie DIEBOLT, avocat au barreau de SAVERNE

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.A.S. AGENCE IMMOBILIERE BAUMANN, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Lionel DREYFUSS, avocat au barreau de STRASBOURG

Mme [Y] [S] [P]
née le 10 Juillet 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Catherine ROTH-MULLER, avocat au barreau de SAVERNE

Mme [M] [B] [S]
née le 31 Mai 1943 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]
représentée par Me Catherine ROTH-MULLER, avocat au barreau de SAVERNE

DÉBATS :

A l'audience publique du 09 Juin 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Françoise REINHARDT, Président
Manon MOUGIN, Greffier

JUGEMENT :

Mis à disposition au greffe,
Rendu par décision Contradictoire, en dernier ressort,
Signé par Françoise REINHARDT, Juge et Myriam WIRTZ, Greffier.

Nature de l'affaire : Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [A] épouse [O] a été locataire d'un logement appartenant à Mme [Y] [P] et Mme [M] [S] du 9 octobre 2020 jusqu'au 26 août 2024, date à laquelle a été établi un état des lieux de sortie.

Elle a versé un dépôt de garantie de 675 euros à son entrée dans les lieux.

Par demande enregistrée le 14 février 2025, elle a fait citer l'Agence Immobilière Baumann devant le juge des contentieux de la protection, aux fins d'obtenir la restitution de ce montant.

Par conclusions enregistrées le 14 octobre 2025, elle a attrait Mme [P] et Mme [S] à la procédure.

En l'état de ses dernières conclusions, Mme [A] demande au tribunal :

- de condamner solidairement Mme [P] et Mme [S] à lui payer la somme de 675 euros en restitution du dépôt de garantie ;
- de juger que cette somme sera majorée de 67,50 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard du 26 août 2024 jusqu'à complète restitution du dépôt de garantie ;
- de condamner in solidum Mme [P], Mme [S] et l'Agence immobilière Baumann à lui verser la somme de 2 500 euros au titre d'un préjudice de jouissance ;
- de débouter l'Agence immobilière Baumann de toutes ses demandes ;
- de débouter Mme [P] et Mme [S] de toutes leurs demandes ;
- de condamner in solidum Mme [P], Mme [S] et l'Agence immobilière Baumann à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code civil ;
- de condamner in solidum Mme [P], Mme [S] et l'Agence immobilière Baumann aux dépens.

La S.A.S. Agence immobilière Baumann demande au tribunal :

- de déclarer irrecevables les demandes de Mme [A] à son encontre et de l'en débouter ;
- de condamner Mme [A] à lui payer la somme de 2 000 euros pour procédure abusive et la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- de condamner Mme [A] aux dépens.

Elle fait valoir qu'en sa qualité de titulaire d'un mandat de gérance de l'appartement loué, elle n'a aucune obligation de délivrance à l'égard de la locataire, qui par ailleurs ne démontre aucune faute de gestion de sa part.

Mme [P] et Mme [S] demandent au tribunal :

- de débouter Mme [A] de toutes ses demandes ;
- de la condamner à leur verser la somme de 1 266,67 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 ;
- d'ordonner la compensation avec le dépôt de garantie ;
- de condamner Mme [A] à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens.

Elles déclarent :

- que le logement était, en début de bail, en bon état d'usage, et qu'il ne présentait aucune trace de moisissure ;
- que l'Agence Baumann a fait toutes diligences, suite au signalement de Mme [A] en 2021, pour remédier à la présence de moisissures dans un angle d'une chambre, en faisant vérifier la VMC et installer des grilles d'aération supplémentaires comme l'avait préconisé l'expert ;
- que la persistance de moisissures dans le cellier n'est due qu'à un défaut d'aération imputable à la demanderesse, d'autant que celle-ci faisait tourner trois machines de linge par jour ;
- que la remise en état du cellier est donc à la charge de la locataire ;
- qu'elles ont par ailleurs dû procéder au remplacement de la plaque de cuisson, endommagée par Mme [A].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande au titre d'un trouble de jouissance :

Mme [A] met en compte une somme de 2 500 euros au titre d'un trouble de jouissance résultant de problèmes d'humidité dans le logement.

Il ressort toutefois des pièces produites :

- que le logement était sain à l'entrée de Mme [A], aucune trace de moisissure n'étant mentionnée dans l'état des lieux ;
- que la locataire a signalé un problème d'humidité en février 2021 ;
- qu'un expert est intervenu en mars 2021, celui-ci préconisant une aération régulière du logement, incombant à la locataire, une vérification de la VMC ainsi que la pose de grilles d'entrée d'air sur les menuiseries extérieures ;
- que le bailleur a fait procéder dès le mois d'avril 2021 à la vérification de la VMC, et dès le mois de juin 2021 à la pose de grille d'aération ;
- que Mme [A] ne justifie d'aucune nouvelle réclamation après ces interventions ;
- que le locataire précédent n'a rencontré aucun problème d'humidité, ainsi qu'il résulte des états des lieux d'entrée et de sortie ;
- qu'il en est de même du locataire suivant.

Il n'est en conséquence pas établi que la présence d'humidité dans le logement ait une autre cause q'un défaut d'aération imputable au locataire.

En l'absence de signalement d'un nouveau désordre, et a fortiori en l'absence de mise en demeure, la demande de dommages et intérêts de Mme [A] ne peut pas être accueillie.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie :

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

La charge de la preuve des éventuelles dégradations appartient au bailleur.

En l'espèce, le bailleur met en compte une somme globale de 1 266,67 euros selon un calcul incompréhensible dès lors que le détail de cette somme est le suivant :

- une somme de 1 219,68 au titre de travaux de peinture dans le cellier (1)
- une somme de 361,19 euros au titre du remplacement de la plaque de cuisson (2)
ce qui représente un total de 1 580,87 euros et non 1 266,67 euros.

Il se réfère à un courrier du 25 septembre 2024 produit en annexe 6 par la demanderesse, dans lequel n'est toutefois mis en compte qu'une somme de 834,40 euros au titre des frais de peinture, aucun montant n'étant réclamé pour le remplacement de la plaque de cuisson.

( 1 ) En ce qui concerne la remise en peinture du cellier, l'état des lieux d'entrée montre que murs, sol et plinthes étaient en état d'usage, tandis qu'à la sortie de Mme [A], murs et sols étaient détériorés et noircis sur toutes leurs faces.

Le bailleur démontre avoir exposé des frais de remise en peinture du cellier pour un montant total hors taxes de 1 219,68 euros par la production d'une facture.

Les murs et sols étant en état d'usage à l'entrée de la locataire, qui a occupé les lieux pendant quatre ans, une participation de 30 % à ces frais sera mise à sa charge, soit une somme de 400 euros.

(2) Le bailleur ne démontre pas que la plaque ne fonctionnait plus à la sortie de Mme [A] ; il ne produit pas de facture d'achat d'une nouvelle plaque de cuisson.

Il produit en revanche l'état des lieux de sortie du locataire suivant, établi le 21 janvier 2026.

Ce document mentionne une plaque de cuisson 4 feux de marque Sauter, présentant des traces de cuisson, soit une mention exactement identique à celle figurant sur l'état des lieux établi à la sortie de Mme [A] (vitro céramique sauter, 4 feux, traces de brûlure).

Le devis envoyé à la locataire par l'agence Baumann avec son décompte du 10 octobre 2024 portait sur une plaque de marque Rosières.

La plaque de cuisson n'a donc pas été changée et aucun montant ne sera retenu à ce titre.

La restitution du dépôt de garantie aurait en conséquence dû être opérée à hauteur de 675 – 400 = 275 euros, au plus tard le 26 octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce montant sera majoré d'une pénalité de 10 % du loyer, soit 67,50 euros, pour chaque période mensuelle commencée à compter du 26 octobre 2024 et jusqu'à règlement complet.

Sur les demandes concernant la S.A. Agence immobilière Baumann :

Cette société est en charge de la gestion de l'immeuble.

Un trouble de jouissance imputable au bailleur n'étant pas établi, aucune indemnisation ne peut être mise à la charge de cette société, qui démontre au surplus avoir accompli toute diligence pour remédier au désordre apparu en 2021.

La procédure à son encontre était en revanche justifiée dès lors que le bail ne mentionne pas correctement l'identité du bailleur puisqu'il indique « Mme [P] indivision [S] » : le prénom de Mme [P] n'est pas mentionné, tandis qu'une indivision n'a pas de personnalité morale.

À aucun moment dans les échanges de courriers entre les parties, pas plus que dans le cadre de la tentative de conciliation, l'Agence Baumann n'a invité Mme [A] à s'adresser au bailleur en lui en fournissant les coordonnées.

Les demandes formulées par cette société tant pour procédure abusive que sur le fondement de l'article 700 du CPC seront donc rejetées.

PAR CES MOTIFS :