TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 25/00527

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00527
N° Portalis DB2I-W-B7J-C44Y

Minute :

ORDONNANCE DU
07 Juillet 2026

S.C.I. UTAZ

C/

[W] [F] [D]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉS

Après débats à l'audience du 12 Mai 2026, l'ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire pris en son pôle du contentieux de la protection le 07 Juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La S.C.I. UTAZ, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Etienne maxime CEZARIAT, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 3596, (RGM AVOCATS), substitué par Me Mani MOAYED, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant.
D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [F] [D], demeurant [Adresse 3],
représenté par Me Ingrid JOLY, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat, substituée par Me Sandrine GATHERON, avocate au barreau de Villefranche-sur-Saône.
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 69264-2025-001947 du 13/03/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]).

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 27 novembre 2017, la SCI UTAZ a donné à bail à M. [W] [F] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 315 euros.

En présence de loyers impayés, la SCI UTAZ a fait signifier le 7 mai 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 5.476,79 euros à M. [W] [F] [D] pour un montant en principal de 4.308,06 euros.

Le 9 mai 2025, la SCI UTAZ a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Le bailleur a ensuite fait assigner en référé M. [W] [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [W] [F] [D] desdits lieux, ainsi que de tout
occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
- condamner M. [W] [F] [D] à payer à titre provisionnel la somme de 4.640,02 euros, au titre des loyers et charges impayés, outre actualisation à l'audience ;
- condamner M. [W] [F] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
- condamner M. [W] [F] [D] à payer la somme de 700 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner M. [W] [F] [D] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 10 septembre 2025.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 13 janvier 2026, et renvoyée à plusieurs reprises.

Lors de l'audience du 12 mai 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI UTAZ, régulièrement représentée, maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

M. [W] [F] [D], régulièrement représenté, souligne que le loyer courant a été payé, et qu'au regard des paiements dont il justifie, la dette ne s'élève plus qu'à 3.134,84 euros. Il demande des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la SCI UTAZ justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 10 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 13 janvier 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 9 mai 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 20 août 2025.

En conséquence, l'action de la SCI UTAZ en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 834 du code de procédure civile dispose que : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

L'article 835 du même code prévoit que : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ".

L'article L.213-4-3 du code de l'organisation judiciaire dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

L'article L 213-4-4 du même code prévoit que : " Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. "

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 7 mai 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 7 mai 2025 à M. [W] [F] [D] pour un arriéré de loyers vérifié de 4.308,06 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [W] [F] [D] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Il n'existe pas de contestation sérieuse, le défendeur reconnaissant ne pas avoir payé les sommes réclamées à la suite du commandement de payer.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 7 juillet 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 7 juillet 2025, M. [W] [F] [D] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [W] [F] [D] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

L'article 834 du code de procédure civile dispose que : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ".

L'article 835 du même code prévoit que : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ".

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI UTAZ produit un décompte du 10 février 2026, montant que le dernier loyer à cette date a été payé et que la dette locative, en diminution, s'établit à 3.781,38 euros.

En outre, il ressort du décompte actualisé à la date de l'audience et des justificatifs produits par le locataire, que les derniers loyers ont été payés par le virement de la CAF, outre divers régularisations.

Il justifie également de deux virements de 100 euros, le 7 mai et le 8 avril. Si les virements précédents, pour des montants de 171,53 euros, 5 euros et 142,34 euros ne font pas l'objet d'une offre de preuve de la part du locataire, il convient de relever que le propriétaire, destinataire du décompte produit par le défendeur, ne remet pas en cause ces paiements.

Dès lors, il n'existe pas de contestation sérieuse quant à l'obligation de M. [F] [D] de payer la somme de 3.134,84 euros.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [W] [F] [D] sera condamné à titre provisionnel à payer à la SCI UTAZ la somme de 3.134,84 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 12 mai 2026, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées à l'audience que M. [W] [F] [D] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. La première des conditions visées à l'article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d'ores et déjà effectués par le locataire, lesquels témoignent en outre de sa volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs, du montant de la dette locative, lequel s'élève à 3.134,84 euros, et des ressources dont justifie M. [W] [F] [D], il apparaît que l'apurement de la dette locative est envisageable dans le cadre de délais de paiement.

Dès lors, en application des dispositions de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à M. [W] [F] [D] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
M. [W] [F] [D] devra régler à la SCI UTAZ une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 7 juillet 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
faute par M. [W] [F] [D] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la SCI UTAZ aux frais et aux risques et périls de M. [W] [F] [D], dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que " dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions règlementaires " (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d'allocations familiales.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [W] [F] [D] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [W] [F] [D] sera condamné à payer à la SCI UTAZ la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS