TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 25/00682

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]

N° RG 25/00682
N° Portalis DB2I-W-B7J-C57N

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE)

C/

[X] [M]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Etablissement public DEUX FLEUVES RHONE HABITAT (EX OPAC DU RHONE), dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Laure POUTARD, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant - 964.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [X] [M], demeurant [Adresse 3],
représentée par Me Heloise PELUX, avocate au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE,
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 69264-2025-001935 du 20/02/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1]).

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous signature privée du 29 avril 2015, l'OPAC du Rhône, devenu la société deux fleuves rhône habitat a donné à bail à Mme [X] [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 440,44 euros euros, outre 10,43 euros au titre de la location d'une place de stationnement, n° 15, à la même adresse.

En présence de loyers impayés , la société deux fleuves rhône habitat a fait signifier le 24 juin 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2.877,92 euros à Mme [X] [M] pour un montant en principal de 2.729,86 euros.

Le 14 avril 2025, la société deux fleuves rhône habitat a préalablement informé la Caisse d'Allocations Familiales de l'existence d'impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Le bailleur a ensuite fait assigner Mme [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, aux fins de voir :

constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;ordonner l'expulsion de Mme [X] [M] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;condamner Mme [X] [M] à payer la somme de 3.658,82 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et actualisation à l'audience ;condamner Mme [X] [M] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ; condamner Mme [X] [M] à payer la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [X] [M] aux entiers dépens.
Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 4 septembre 2025.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 13 janvier 2026, et renvoyée dans l'attente de la décision sur la demande d'aide juridictionnelle de la défenderesse.

Lors de l'audience du 12 mai 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, la société deux fleuves rhône habitat, régulièrement représentée, actualise l'arriéré locatif à la somme de 4.207,84 euros au 4 mai 2026, et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Mme [X] [M] conteste le montant des charges retenue en l'absence de justificatif et demande l'octroi des plus larges délais de paiement ainsi que la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

Le tribunal a autorisé le bailleur à justifier le montant des charges par note en délibéré, laquelle a été reçue au greffe le 20 mai 2026.

La locataire a également été autorisée à justifier en cours de délibéré des éventuels règlements intervenus.

La décision a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 7 juillet 2026.

MOTIFS

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la société deux fleuves rhône habitat justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le 4 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 13 janvier 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 14 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 4 septembre 2025.

En conséquence, l'action de la société deux fleuves rhône habitat en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. ".

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 24 juin 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, repris pas le commandement de payer, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 24 juin 2025 à Mme [X] [M] pour un arriéré de loyers vérifié de 2.729,86 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Mme [X] [M] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 août 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 24 août 2025, Mme [X] [M] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par Mme [X] [M] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

L'article 4p de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'est réputée non écrite toute clause : qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 23 de la même loi, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
En dépit de cette obligation, il est possible, en cas de contestation, au bailleur d'apporter tous les justificatifs utiles en cours d'instance pour prouver la réalité des charges et lle bien fondé de la demande de paiement au locataire à ce titre.

En vertu de l'article 1353, alinéa 1er, du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

En l'espèce, la société deux fleuves rhône habitat produit à l'audience du 12 mai 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 4.207,84 euros au titre des loyers échus et des charges.

Si le bailleur produit par note en délibéré un document justifiant le calcul retenu s'agissant de la répartition des charges, il ne verse aux débats aucun éléments de nature à justifier le montant global des charges retenues. En outre, il ne produit aucun élément pour la régularisation de charge du 31 mai 2025, alors que la locataire conteste l'ensemble des sommes qui lui sont réclamées au titre des charges.
Dès lors, le bailleur ne démontre pas que les régularisations de charges réclamées à la locataire, pour un montant cumulé de 1.583,51 euros sur les années 2025 et 2026, sont justifiées. Il convient dès lors de déduire cette somme du montant réclamé.

En outre, le décompte versé fait apparaître que la somme réclamée par la société bailleresse inclut, au 30 avril 2025, une somme de 147,34 euros au titre des " frais de procédure ", laquelle doit être déduite du montant réclamé en principal.

De plus, il résulte de la note en délibéré de Mme [M] que cette dernière a réalisé des paiements au profit du bailleur pendant le temps du délibéré, de sorte qu'il convient de dire que la condamnation sera en deniers ou quittance.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Mme [X] [M] sera condamné à payer à la société deux fleuves Rhône habitat la somme de 2.476,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 4 mai 2026, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Les éléments produits faisant apparaître que la locataire a pu réaliser des paiements réguliers, y compris après l'audience, il y a lieu de prononcer cette condamnation en deniers ou quittance.

- Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l'article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées à l'audience que Mme [X] [M] a repris le versement intégral de son loyer courant avant l'audience. La première des conditions visées à l'article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d'ores et déjà effectué par le locataire, lesquels témoignent en outre de sa volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs, du montant de la dette locative, lequel s'élève à 2.476,99 euros, et des ressources dont justifie Mme [X] [M], il apparaît que l'apurement de la dette locative est envisageable dans le cadre de délais de paiement.

Dès lors, en application des dispositions de l'article 24, V de la loi du 6 juillet 1989, il convient d'accorder à Mme [X] [M] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;
la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;
Mme [X] [M] devra régler à la société deux fleuves rhône habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer plus charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail à compter du 24 août 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
faute par Mme [X] [M] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, deux mois après la notification d'un commandement d'huissier de quitter les lieux portant mention de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu qu'il plaira à la société deux fleuves rhône habitat aux frais et aux risques et périls de Mme [X] [M], dans les conditions prévues par l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé que " dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions règlementaires " (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent adressée en copie à la caisse d'allocations familiales.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, Mme [X] [M] qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, au regard de la situation financière et sociale justifiée par Mme [X] [M], l'équité commande de ne pas la condamner aux frais irrépétibles.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS