TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00183

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR SAONE
[Adresse 1]

N° RG 26/00183
N° Portalis DB2I-W-B7K-C7KU

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

Société MALKO (LOYERS MEUBLES PROFESSIONNELS M ET A LUQUET

C/

[M] [X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

La société MALKO (LOYERS MEUBLES PROFESSIONNELS M ET A LUQUET, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,
représentée par Me Alexandre GIOVANI, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant.

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2021, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) a donné à bail à M. [M] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 340 euros, outre 20 euros au titre des avances sur charges récupérables.

En présence de loyers impayés, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) a fait signifier le 13 novembre 2024 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme en principal de 2.103,52 euros à M. [M] [X].

Le 14 novembre 2024, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

La société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) a ensuite fait assigner M. [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2026, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;
o ordonner l'expulsion de M. [M] [X] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
o condamner M. [M] [X] à payer la somme de 1.514,62 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et outre actualisation à l'audience ;
o condamner M. [M] [X] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
o condamner M. [M] [X] à payer la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamner M. [M] [X] aux entiers dépens.

La société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) a notifié l'assignation à la préfecture du [Localité 1] par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 7 janvier 2026.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026, à laquelle elle a été utilement retenue.

Lors de cette audience, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet), régulièrement représentée, actualise l'arriéré locatif à la somme de 3.198,52 euros au 8 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet), il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [M] [X] bien que régulièrement assigné à personne ne comparaît pas ni n'est représenté.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du [Localité 1] le 7 janvier 2026, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

La société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) justifie également avoir saisi la CCAPEX le 14 novembre 2024, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 5 janvier 2026.

En conséquence, l'action de la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l'application de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d'assurance et sur les impayés de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s'il est fait droit à l'un il n'y a pas lieu d'examiner l'autre.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 13 novembre 2024 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité.

Néanmoins, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de deux mois, de sorte qu'il convient d'appliquer ce délai, lequel est par ailleurs visé par le commandement de payer.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 13 novembre 2024 à M. [M] [X] pour un arriéré de loyers vérifié de 2.103,52 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, M. [M] [X] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 13 janvier 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'examiner les autres causes de résiliation du bail.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 13 janvier 2025, M. [M] [X] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par M. [M] [X] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, M. [M] [X] sera condamné à payer à la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet), à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) produit à l'audience du 12 mai 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 3.198,52 euros au titre des loyers échus. Ce montant n'est, de fait, pas contesté par le locataire.

Toutefois, en l'absence de M. [M] [X] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, M. [M] [X] sera condamné à payer à Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) la somme de 1.514,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 1er décembre 2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l'espèce, M. [M] [X] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, M. [M] [X] sera condamné à payer à la société Malko (loyers meubles professionnels M et A Luquet) la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS