TJ 69264, 7 juill. 2026, RG 26/00242

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VILLEFRANCHE SUR SAONE
[Adresse 1]

N° RG 26/00242
N° Portalis DB2I-W-B7K-C7VN

Minute :

JUGEMENT DU
07 Juillet 2026

[J] [P]

C/

[Q] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l'audience du 12 mai 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 07 juillet 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, vice-président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Villefranche-sur-Saône par ordonnance du 1er avril 2026 de madame la Première Présidente de la cour d'appel de Lyon, n°2026/DMP-7, assisté d'Olivier VITTAZ, greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 2]
ayant pour mandataire FONCIA [Localité 1], société par action simplifiée immatriculée au registre des sociétés de Lyon sous le numéro 973 502 719 ayant son siège social [Adresse 3],
représenté par Me Renaud CATELAND, (DPG ET ASSOCIES), avocat au barreau de LYON. (T.1317)

D'UNE PART,

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [Q] [H], demeurant [Adresse 4],
non comparante.

D'AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :
Grosse, copie, dossier
à

Grosse, copie, dossier
à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 27 juin 2025, M. [J] [P] a donné à bail à Mme [Q] [H] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 540 euros, outre 58 euros au titre des avances sur charges récupérables.

En présence de loyers impayés, M. [J] [P] a fait signifier le 19 septembre 2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 2.986,48 euros à Mme [Q] [H] pour un montant en principal de 2.824,28 euros.

Le 19 septembre 2025, M. [J] [P] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Le bailleur a ensuite fait assigner Mme [Q] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Villefranche-sur-Saône par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2026, ayant donné lieu à la rédaction d'un procès-verbal de recherches infructueuses, aux fins de voir :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;
o ordonner l'expulsion de Mme [Q] [H] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et la force publique ;
o condamner Mme [Q] [H] à payer la somme de 4.652 euros, au titre des loyers et charges impayés outre actualisation à l'audience et intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2025 ;
o condamner Mme [Q] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu'à l'entière libération des lieux ;
o condamner Mme [Q] [H] à payer la somme de 800 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
o condamner Mme [Q] [H] aux entiers dépens.

Le bailleur a notifié l'assignation à la préfecture du Rhône par lettre recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le Date de la notification à la préfecture.

L'affaire, appelée à l'audience initiale du 12 mai 2026.

Lors de cette audience du 12 mai 2026 à laquelle l'affaire a été retenue, M. [J] [P], régulièrement représenté, actualise l'arriéré locatif à la somme de 7.698,20 euros au 11 mai 2026, indique que le locataire n'a pas réglé le solde du loyer courant et maintient l'ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de M. [J] [P], il convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l'audience, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Mme [Q] [H] bien que régulièrement assignée ne comparaît pas ni n'est représenté.

un bordereau de carence suite à l'absence de diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal, Madame [Q] [H] n'ayant pas déférée aux convocations qui lui ont été envoyées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l'espèce, il convient de faire application de l'article 472 du code de procédure civile selon lequel " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ".

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Aux termes de l'article 24 III de la loi précitée, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, M. [J] [P] justifie avoir notifié l'assignation à la Préfecture du RHÔNE le Date de la notification à la préfecture, soit au moins six semaines avant la date de l'audience prévue le 12 mai 2026.

Le bailleur justifie également avoir saisi la CCAPEX le 19 septembre 2025, soit au moins deux mois avant la date de l'assignation délivrée le 9 janvier 2026.

En conséquence, l'action de M. [J] [P] en résiliation du contrat de bail est recevable.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un commandement de payer demeuré infructueux. "

L'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. "

La Cour de cassation, aux termes d'un avis rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), a considéré que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2025 soit postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l'article 24 précité, et laisse un délai de 6 semaines au locataire pour s'acquitter de sa dette locative.

En outre, le bail conclu entre les parties, postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit bien un délai de 6 semaines suivant le commandement de payer, au titre de la clause résolutoire.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer a été délivré le 19 septembre 2025 à Mme [Q] [H] pour un arriéré de loyers vérifié de 2.824,28 euros et qu'il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Mme [Q] [H] n'ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 31 octobre 2025, à l'expiration du délai fixé par le dit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner l'expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de rappeler qu'aux termes de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ".

- Sur l'indemnité d'occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 31 octobre 2025, Mme [Q] [H] est donc redevable depuis cette date d'une indemnité d'occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due de plein droit par Mme [Q] [H] à une somme équivalente au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Mme [Q] [H] sera condamné à payer à M. [J] [P], à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d'occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

- Sur l'arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l'article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, M. [J] [P] produit à l'audience du 12 mai 2026 un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établit à la somme de 7.698,20 euros au titre des loyers échus.

Les décomptes ne sont, de fait, pas contestés par la locataire.

En l'absence de Mme [Q] [H] à l'audience, le montant de la dette locative ne peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l'audience, celui pris en compte sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir connaissance, à savoir celui arrêté au 9 décembre 2025 pour un montant total de 4.839,26 euros, dont il convient de déduire 187,26 euros de frais d'huissier.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Mme [Q] [H] sera condamnée à payer à M. [J] [P] la somme de 4.652 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 9 décembre 2025, outre intérêt au taux légal sur la somme de 2.824,28 euros à compter du 19 septembre 2025, et pour le surplus à compter de la présente décision en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

- Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l'instance, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [Q] [H] qui succombe à l'instance, sera condamné aux dépens de l'instance.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.

En l'espèce, Mme [Q] [H] sera condamné à payer à M. [J] [P] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS