TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 26/01128

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 26/01128 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QKXF
Pôle Civil section 1

Date : 16 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

LE SDC DU [Adresse 1] à [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 2] (France), agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la société ECUSSON IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS sous le n° 408 199 883, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

LA SCI [D], dont le siège social est sis [Adresse 3], inscrite au RCS de Montpellier sous le n°984 998 970, prise en la personne de son représentant légal en exercice en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Baptiste LALA de la SELEURL SELARL LALA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 08 Juin 2026

MIS EN DELIBERE au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 16 Juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI [D] est propriétaire des lots n°37 et 39 au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Montpellier.

Par ordonnance du 2 mars 2026, la Présidente de ce tribunal a autorisé le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société ECUSSON IMMOBILIER, à faire assigner à jour fixe la SCI [D].

Par acte délivré le 5 mars 2026 le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice la société ECUSSON IMMOBILIER, a assigné à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Montpellier la SCI [D], afin d’obtenir, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la SCI [D] à lui payer notamment la somme de 52.590,91 € au titre de l’arriéré dû des charges de copropriété et des frais de recouvrement.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« - JUGER la demande recevable et bien fondée ;
- CONDAMNER la SCI [D], à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 52.590,91 € au titre de l’arriéré dû et des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SCI [D] ;
- CONDAMNER la SCI [D], au paiement de la somme de 3.138,95 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER la SCI [D], aux entiers dépens de l’instance et de ses suites. »

Le SDC soutient que la SCI [D] a été relancée à plusieurs reprises, qu’elle accusait un solde débiteur de 8.816,20 € à la fin de l’année 2025 et que sa dette s’est élevée à 52.590,91 € suite à l’appel de fonds afférent aux travaux approuvés lors de l’assemblée générale du 22 janvier 2026, précisant que par jugement rendu le 2 avril 2026, la présente juridiction l’a condamné sous astreinte de 150€ à faire réaliser d’importants travaux sur les parties communes et que ces travaux ont d’ores et déjà été approuvés par l‘ensemble des copropriétaires.
Il s’oppose aux arguments de la défenderesse et aux délais de paiement sollicités, l’arriéré des charges réclamé concernant essentiellement les appels de fonds des travaux nécessaires à l’exécution de la décision précitée.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2026, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCI [D], au visa des articles 10-1, 14-1, 19-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1104, 1343-5 et 1353 du Code civil et des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, demande au tribunal de :
«  A titre principal,
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 8.816,20 € ;
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires ne justifie d'aucune mise en demeure préalable concernant la somme de 43.615,20 € ;
- JUGER que le Syndicat des copropriétaires ne peut utilement se prévaloir d'une situation d'urgence qu'il a lui-même contribué à créer ;
- JUGER que la procédure engagée à l'encontre de la SCI [D] présente un caractère prématuré ;
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation immédiate de la SCI [D] au paiement de la somme de 43.615,20 € ;
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement ;
- DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile.
A titre subsidiaire,
- CONSTATER que la SCI [D] a entrepris les démarches nécessaires afin de rembourser son arriéré de 8.816,20 € et afin d'adhérer au prêt collectif voté par l'assemblée générale du 22 janvier 2026 ;
- ACCORDER à la SCI [D] les plus larges délais de paiement pour s'acquitter de la somme éventuellement retenue à sa charge.
En tout état de cause,
- REJETER toute demande plus ample ou contraire ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. »

A l’appui de ses demandes, la SCI [D] soutient notamment que l’arriéré de charges d’un montant de 8.816,20 € a été intégralement réglé postérieurement à l’introduction de l’instance, outre le caractère prématuré de l’action relative à la demande en paiement de la somme de 43.615,20 €, aucune mise en demeure n’ayant été délivrée. Elle indique en outre, alors même que les copropriétaires ont décidé de mettre en place un prêt collectif destiné à faciliter le règlement de ces appels de fonds exceptionnels et qu’elle a entrepris les démarches nécessaires afin d'adhérer au prêt collectif voté par l'assemblée générale, le Syndicat l’a poursuivie judiciairement avant qu'elle puisse effectivement bénéficier de ce dispositif.
A l’issue des débats de l’audience du 8 juin 2026 à laquelle l’affaire avait été renvoyée, elle a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur le paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 revêtant un caractère d'ordre public, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de la copropriété en contrepartie de l'usage qu'ils ont de la chose commune.

Les charges sont exigibles dès lors qu'elles ont été votées en assemblée générale et il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l'un de ses membres le recouvrement de charges, d'apporter la preuve que le copropriétaire concerné est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A l'appui de sa demande en paiement de la somme de 52.151,08 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :
- un relevé de propriété permettant d'attester la propriété des lots 37 et 39 ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale des 13 février 2023, 22 avril 2024, 5 février 2025, 16 juin 2025, 22 janvier 2026 portant approbation des comptes des exercices écoulés, des budgets prévisionnels des exercices suivants et adoption de travaux,
- un décompte des charges 2024 ;
- les appels de fonds travaux 2024-2025, appels de fonds de l’exercice 2025 et du premier trimestre 2026 ;
- un extrait de compte mentionnant un solde débiteur au 16 février 2026 de 52.590,91 €.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 visé par la défenderesse, qui impose une mise en demeure préalable, est applicable spécifiquement au recouvrement de charges selon la procédure accélérée au fond, prévue par l’article 839 du code de procédure civile, distincte de la présente procédure à jour fixe, relevant des articles 840 et suivants du même code.

Il ne peut dès lors être fait de différence dans le cadre de l’arriéré de charges entre la somme de 8.816,20 euros et celle de 43.615,20 euros.

Au vu de l'ensemble de ces documents , la totalité des sommes échues mentionnées dans cet extrait de compte du 16 février 2026 correspondent à des budgets définitivement votés pour les charges générales et les travaux, et à des budgets prévisionnels pour les charges générales et les travaux approuvés, de sorte qu'elles sont dues par la SCI [D].
Sont à déduire des frais dus au titre du paiement des charges de copropriété les frais de relance appelés par le Syndic, soit la somme de 439,83 €.
Le 8 juin 2026, la SCI [D] a émis des chèques que le cabinet ECUSSON IMMOBILIER a reçu d’un montant global de 8.816 €.
Cependant, aucun document n’attestant que ces chèques sont provisionnés, cette somme ne sera pas déduite de la créance retenue.
Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 52.151,08 € (52.590,91 € – 439,83 €) en deniers et quittances au titre des charges échues et exigibles arrêtées au 16 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.

II. Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que la SCI [D] soit condamnée à lui payer la somme de 439,83 € au titre des frais de recouvrement des charges de copropriété impayées, se décomposant ainsi :
- 195,50 € de frais relance par mise en demeure, dont par avocat ;
- 244,33 € d’honoraires de conciliation.

Les frais « d’honoraires de conciliation » n’étant pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre sera rejetée.
Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI [D] au paiement de la somme de 195,50 € à ce titre.
III. Sur la demande de délais de paiement
Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, les condamnations sous astreinte contenues dans le jugement rendu le 2 avril 2026 à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] caractérisent les besoins de ce dernier.
Aucun document n’est produit pour justifier de la situation de la SCI [D], qui souhaite adhérer au prêt collectif voté par l'assemblée générale.
En conséquence, la demande de délais sera rejetée.
IV. Sur les autres demandes

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SCI [D] qui succombe, supportera la charge des dépens. Elle sera en outre condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS