TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 24/04859

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/04859 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHHH
Pôle Civil section 1

Date : 16 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

SCI GARANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le n° 912 571 262, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

S.D.C. de la [Adresse 2] dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CETARA , exerçant à l’enseigne AGENCE DU LEVANT, immatriculée au RCS de [Localité 1], sous le n° 391 809 043, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège,

représenté par Me Fanny DEETJEN, avocat au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL, greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 11 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 16 Juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SCI GARANCE a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 6] située [Adresse 7] à Frontignan, pris en la personne de son syndic, la SARL CETARA, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2024.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 29 janvier 2026, la SCI GARANCE demande au tribunal, au visa des articles 8, 9, 10-1, 14, 26, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965 et
9, 55 et 64 du décret du 17 mars 1967,
au principal :
- annuler dans son intégralité l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2024,
à titre subsidiaire :
- annuler la résolutions n° 7 et 8 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2024,
en toute hypothèse :
- déclarer non écrits les articles 70 et 74 du règlement de copropriété en ce qu’ils dérogent aux dispositions d’ordre public de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 s’agissant des délais de convocations des assemblées générales de copropriété ;
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article
700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,
- ordonner qu’elle soit dispensée de toute participation à la dépense exposée dans le cadre de cette procédure par le syndicat des copropriétaires.

Au soutien de ses demandes, elle expose notamment que
- l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2024 s’est réunie dans une autre commune que celle de la situation de l’immeuble en violation de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété,
- le délai de 21 jours pour convoquer l’assemblée générale n’a pas été respecté, aucune urgence n’est démontrée,
- ces irrégularités entraînent la nullité de l’assemblée générale,
- les résolutions n° 7 et 8 l’intimant de réaliser des travaux à ses frais constituaient un abus de pouvoir et sont devenues sans objet, les travaux ayant été réalisés,
- les articles 70 et 74 du règlement de copropriété prévoyant des délais plus courts de convocation sont contraires aux dispositions légales d’ordre public,

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 31 mars 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :
- débouter la SCI GARANCE de sa demande de nullité de l’entière assemblée générale du 12 août 2024 ainsi que de ses demandes tendant à la nullité des résolutions n°7 et 8,
- juger que les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par un tribunal,
- juger non écrite exclusivement les dispositions contraires au délai de convocation de 21 jours d’ordre public,
- condamner la SCI GARANCE au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que
- le règlement prévoit une stipulation dérogatoire expresse concernant le lieu de l’assemblée générale ainsi qu’un délai de convocation plus court en cas d’urgence,
- les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public et aucun propriétaire ne peut y déroger, l’approbation des résolutions n° 7 et 8 ne constitue donc pas un excès de pouvoir dès lors la SCI GARANCE a effectué des travaux affectant des parties communes sans autorisation préalable,
- il ne s’oppose pas à la demande formulée au titre des articles 70 et 74 du règlement de copropriété, ces articles contrevenant aux dispositions d’ordre public.

La clôture de la procédure a été différée au 10 avril 2026.
A l’issue de l’audience du 11 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d'annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 août 2024

Aux termes de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée. A défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. La convocation indique le lieu, le ou les jours et les heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le formulaire de vote par correspondance mentionné au deuxième alinéa de l'article 17-1 A est joint à la convocation.

Sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long. Sans que cette formalité soit prescrite à peine de nullité de l'assemblée générale, le syndic indique, par voie d'affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l'inscription d'une ou plusieurs questions à l'ordre du jour. L'affichage, qui reproduit les dispositions de l'article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l'ordre du jour.
Sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l'assemblée générale est réunie dans la commune de la situation de l'immeuble.
En l’espèce, la SCI GARANCE sollicite l’annulation de l’assemblée générale litigieuse arguant notamment d’une violation des dispositions de l’article précité, l’assemblée générale s’étant tenue hors du lieu de situation de l’immeuble.

Il est constant que l’assemblée générale litigieuse s’est tenue hors la commune de situation de l’immeuble en copropriété, en ce qu’elle s’est tenue sur la commune de [Localité 2].

Il résulte par ailleurs de l’article 74 du règlement de copropriété que «la personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu, la date et l’heure de la réunion ».

Or, cette règle ne constitue pas, comme soutenu par le syndicat des copropriétaires, une dérogation aux dispositions d’ordre publiques précitées en ce qu’il n’est pas expressément mentionné la possibilité de réunir les copropriétaires dans une autre commune que celle de la situation de l'immeuble.

En l'absence de clause expresse désignant un autre lieu que la commune de la situation de l'immeuble pour convoquer la réunion de l'assemblée générale, il convient de faire droit à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 12 août 2024 sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de nullité invoqués par la SCI GARANCE.

➢ Sur le caractère illicite des clauses prévues aux articles 70 et 74 du règlement de copropriété

Le caractère obligatoire des clauses du règlement de copropriété implique qu'elles soient licites. Elles doivent donc être conformes aux prescriptions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 telles que les stipulations relatives aux délais de convocation de l’assemblée générale.

La SCI GARANCE demande de dire non écrites, en application de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, les dispositions des articles 70 et 74 du règlement de copropriété prévoyant un délai plus court de convocation à la réunion de l'assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette demande.

Aux termes l’article 9 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Les articles 70 et 74 du règlement de copropriété sont ainsi rédigés « Article 70 : Les convocations seront adressées aux copropriétaires par lettres recommandées avec demande d’avis de réception, envoyées à leur domicile réel ou à un domicile par eux élu et mises à la poste suffisamment tôt pour qu’elles puissent être présentées à leurs destinataires au moins quinze jours avant la date de la réunion. En cas d’urgence, ce délai pourra être réduit à huit jours. Elles pourront également être remises aux copropriétaires contre récépissé ou émargement d’un état. Cette remise devra être effectuée en temps utile. Elle dispensera de l’envoi de lettres recommandées aux copropriétaires ayant émargé au moins quinze jours avant la réunion (ou huit jours en cas d’urgence). Article 74 : Tous les copropriétaires devront être convoqués à l’assemblée générale. La personne qui convoque l’assemblée fixe le lieu, la date et l’heure. Le délai de convocation prévu à l’article 70 peut être réduit à huit jours et les notifications visées à l’article 75 ci-après n’ont à être renouvelées lorsqu’il y a lieu de convoquer une nouvelle assemblée en vertu de l’article 84 du présent règlement si l’ordre du jour de cette nouvelle assemblée ne porte que sur des questions déjà inscrites à l’ordre du jour de la précédente assemblée ».

En application de ces articles 70 et 74, les copropriétaires sont convoqués à la réunion de l’assemblée générale dans un délai de quinze jours, voire de huit jours en cas d’urgence, alors même que le délai de convocation légal ne peut, sauf urgence, être inférieur à vingt jours.

Il convient donc de déclarer non écrites les clauses particulières stipulées aux articles 70 et 74 du règlement de copropriété prévoyant des délais plus courts de convocation contraires aux dispositions d'ordre public de l’article 9 de ce décret.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la SCI GARANCE la somme de 1.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par la SCI GARANCE à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS