TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 24/04420

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° : N° RG 24/04420 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PFWU
Pôle Civil section 1

Date : 16 Juillet 2026
LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [U] [Q] [G]
née le 20 Décembre 1951 à [Localité 2] france, demeurant [Adresse 1]
Monsieur [Y] [N]
né le 17 Octobre 1949 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]
Madame [B] [N]
née le 09 Novembre 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

SDC de la [Adresse 3] dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS GESIM, inscrite au RCS de [Localité 1] N° 350 768 115 dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François ESCARGUEL, avocat au barreau de MONTPELLIER

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING
Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL, greffier, lors des débats et de Cindy VELLAYE, greffier, lors de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 11 Mai 2026

MIS EN DELIBERE au 16 Juillet 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 16 Juillet 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2024, [U] [Q] [G], [Y] [N] et [B] [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] située [Adresse 6] à Sète, pris en la personne de son syndic, la SAS GESIM, devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2024.

Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 17 mars 2026, [U] [Q] [G], [Y] [N] et [B] [N] demandent au tribunal, au visa la loi du 10 juillet 1965 :
- annuler la résolution n°18 de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 pour violation des dispositions de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la copropriété en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et conclusions.
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP LAFONT & Associés, par application de l'article 699 du code de procédure civile,
- dire n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent notamment que :
- lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2024, les copropriétaires ont approuvé, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la résolution n°18 portant sur l’aliénation d’une partie commune, alors que ce vote requérait la majorité de l’article 26 de la même loi,
- cette irrégularité entraîne l’annulation de la résolution litigeuse.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 28 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :
- débouter les consorts [F] et [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, en ce compris celles relatives à l’article 700 du code de procédure civile, à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux dépens.
- les condamner au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que
- la résolution n°18 ne s’est pas prononcée sur un acte de disposition mais uniquement sur une attribution,
- la résolution portant sur la cession d’une partie commune, non contestée par les demandeurs, a été prises quant à elle lors d’une précédente assemblée générale,
- la résolution n°18 de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 a été votée à la majorité requise de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La clôture de la procédure a été différée au 10 avril 2026. A l’issue de l’audience du 11 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d'annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2024

Aux termes de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 applicable en l’espèce, les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :
a) Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par les dispositions prises pour l'application de l'article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat ;
b) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d'un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;
c) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d'assurer la maîtrise d'ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;
d) Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels ;
e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ;
f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe
g) La décision d'engager le diagnostic prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;
h) L'autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;
i) La décision d'équiper les emplacements de stationnement d'accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l'étude mentionnée au III de l'article 24-5 ;
j) L'autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d'effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble, sa destination ou ses éléments d'équipement essentiels et qu'ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;
k) La décision d'installer des ouvrages nécessaires à la production d'énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

Aux termes de l'article 26 a) du même texte les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes ne résultent pas d'obligations légales ou réglementaires, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, l'unanimité étant toutefois requise lorsque l'assemblée générale décide d'aliéner des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.

En l’espèce, [U] [Q] [G], [Y] [N] et [B] [N] sollicitent l’annulation de la résolution n°18 ainsi rédigée :
« Attribution de l’emplacement de stationnement n°136, conditions de la majorité de l’article 24. Le syndic informe l’assemblée que la majorité de l’article 26 requise par la loi pour l’adoption de cette résolution ne pourra être atteinte et que si un vote intervenait, le tribunal, s’il est saisi dans les formes et délais prévus par la loi d’une contestation de ce vote, ne pourrait que prononcer la nullité de vote pris. A l’unanimité l’assemblée donne acte au syndic de ses explications décide toutefois de se prononcer à la simple majorité exprimée.
L’assemblée
a) A la suite de la cession de cession de l’emplacement de stationnement numéro 136 lors de l’assemblée générale du 29 aout 2023, constate que l’offre la plus importante avait été faite est celle de M. [X] pour un montant de 15 200 €, selon proposition jointe à la convocation,
b) Décide que conformément aux règles fixées de retenir la meilleure offre lors de l’assemblée générale de 2023, l’emplacement de stationnement pour un prix de 15 200 €
c) Décide que les frais de création de lots, modification du règlement de copropriété, établissement des états et documents nécessaires à la vente ainsi que les frais d’acte d’acquisition seront à la charge des acquéreurs
d) Pour mettre en œuvre les présentes décisions, donne au syndic tous pouvoirs pour
Requérir, signer faire établir, faire publier tous actes et pièces nécessaires dans le cadre de la mise en œuvre de la décision,
Plus généralement faire tout ce qui sera nécessaire à cet effet,
e) Le type de portail qui sera mis en place obligatoirement barreaudé pour maintenir le passage d’air.
Résolution votée à la majorité des voix des copropriétaires participant à l’assemblée ».

Ils font valoir l’aliénation par un copropriétaire d’une partie commune requérant la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 et non celle de l’article 24 du même texte.

En réplique, le syndicat des copropriétaires soutient qu’en l’état de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 août 2023 ayant approuvé la cession de l’emplacement et la mise en vente au plus offrant avec mise à prix de 15 000 €, la résolution litigieuse ne constitue pas une opération de disposition immobilière mais une simple attribution régulièrement approuvée à la majorité de l’article 24.

Or, il résulte de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 29 août 2023 également approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, que les copropriétaires ont approuvé le principe de la mise en vente de l’emplacement de stationnement n°136 sous certaines conditions et que cette résolution constitue donc une invitation à entrer en négociation, conformément à l’article 1114 du Code civil qui dispose que l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

Il ressort par ailleurs de la résolution n°18 de l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2024 que les copropriétaires ont approuvé à la majorité de l’article 24, la vente d’une partie commune à un copropriété en particulier (M. [X]) à un prix déterminé (15 200€), la modification du règlement de copropriété et la charge des frais nécessaires à la vente.

Il s’évince de ces éléments que, comme soutenu par les demandeurs, la résolution litigieuse constitue un acte de disposition sur les parties communes générales devant être prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, en application de l'article 26 précité.

Dans ces conditions, il convient de prononcer la résolution n°18 l’assemblée générale des copropriétaires du 2 juillet 2024

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à [U] [Q] [G], [Y] [N] et [B] [N] la somme de 1.800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [U] [Q] [G], [Y] [N] et [B] [N] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce.

PAR CES MOTIFS