TJ 34172, 10 juill. 2026, RG 24/00896

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° : N° RG 24/00896 - N° Portalis DBYB-W-B7I-OWX4
Pôle Civil section 3

Date : 10 Juillet 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 3

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [P] [S] [K] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [C] [L]
né le [Date naissance 2] 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Cécilia LASNE, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.A.R.L. [1] inscrite au RCS de Montpellier sous le n° [N° SIREN/SIRET 1] , prise en la personne de son gérant en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-claude ATTALI de la SCP SVA, avocats au barreau de BEZIERS

Maître [Z] [U], demeurant Ecoparc PHOROS - [Adresse 3]

représenté par Maître Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES - LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Aude MORALES
Juges : Corinne JANACKOVIC
Sophie BEN HAMIDA

assistés de Tlidja MESSAOUDI greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 16 Décembre 2025 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 20 Février 2026 délibéré prorogé au 10 Juillet 2026 en raison d’une indisponibilité du magistrat rédacteur

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 10 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [S] [K], épouse [L] et Monsieur [C] [L] souhaitaient réaliser un investissement locatif en acquérant un bien immobilier déjà loué.

Ils ont pris attache avec l'agent immobilier, la SARL [1] pour la visite d'un bien, visite conduisant à la signature d'un compromis de vente le 16 décembre 2021 par l’intermédiaire de Me [U], Notaire à [Localité 3], pour un prix de 47 000 €.

La réitération par acte authentique a été effectuée le 10 février 2022, après la levée des conditions suspensives.

Le 2 mars 2023 est pris pour cet immeuble un arrêté d’insalubrité, faisant suite à un rapport de l’ARS établit le 16 novembre 2022 constatant le caractère insalubre de l’appartement pour défaut d’ouverture sur l’extérieur et défaut d’éclairage naturel.

Selon acte délivré par commissaire de justice le 17 octobre 2022, Madame [P] [S] [K], épouse [L] et Monsieur [C] [L] ont fait assigner Maître [Z] [U] et la SARL [1] IMMOBILIER pour rechercher leur responsabilité en qualité d'agent immobilier et de notaire à la suite de cet achat.

Selon conclusions notifiées par le RPVA du 26 novembre 2025, Madame [P] [S] [K], épouse [L] et Monsieur [C] [L] demandent de :

Dire et juger que la SARL [1] n’a pas respecté ses obligations de loyauté, de conseil et d’information vis-à-vis des époux [L].

Dire et juger que Me [U] n’a pas respecté ses obligations d’information et de conseil vis-à-vis des époux [L].

Dire et juger que ces manquements constituent une faute de la part de la SARL [1] et de Me [U].

Dire et juger que les époux [L] ont subi incontestablement un préjudice du fait des fautes précitées constitué par la perte de chance de ne pas poursuivre leur achat immobilier et investissement locatif.

En conséquence,
Condamner in solidum la SARL [1] et Me [U] au paiement de 65.139 € représentant le prix de vente, les frais afférents, la commission d’agence et les loyers arrêtes au jour des présentes (juillet 2024)

Condamner chacun au paiement de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre entiers frais.

Ils soutiennent que :
- l’agent immobilier est responsable sur le fondement de l’article 1240 du code civil car il doit s’assurer que l’immeuble est conforme à l’usage auquel l’acquéreur le destine, et ici de vérifier le rendement de l’immeuble locatif proposé à la vente, si bien qu’il doit vérifier les normes d’habitabilité et en informer les acheteurs,
- elle présentait dans l’annonce passée un rendement de 10 % et l’absence de travaux alors que le rapport de l’ARS démontre que l’immeuble était impropre à la location tenant certaines hauteurs sous plafond inférieures à 1,80m et l’absence d’éclairage naturel de certaines pièces, outre le projet de réhabilitation du quartier mené par la commune, le tout conduisant à l’arrêté d’insalubrité rendu par les autorités empêchant toute location et donc tout rendement,
- le notaire est tout aussi fautif car il a omis d’informer les acquéreurs sur les conditions légales permettant de louer le bien vendu puisqu’il avait connaissance de l’investissement purement locatif et que les indemnités demandés correspondent au manque à gagner et non à l’annulation de la vente,
- leur préjudice correspond au prix de vente et ses accessoires, 57 489 € ainsi qu’aux loyers perdus soit 7650 € en juillet 2024.

Selon conclusions notifiées par le RPVA du 3 décembre 2025, Maître [Z] [U] demande de :

VU les conclusions notifiées par les époux [L] le 26 novembre 2025

RABATTRE l’ordonnance de clôture à la date des plaidoiries

ACCEPTER les présentes conclusions de Maître [U]

JUGER qu’aucun des documents sollicités par Maître [U] n’a révélé le caractère insalubre de l’appartement

JUGER que Maître [U] était dans l’ignorance de l’état de l’appartement

JUGER que Maître [U] ne pouvait anticiper sur la signature d’un arrêté d’insalubrité signé postérieurement à l’acte de vente

EN CONSEQUENCE

JUGER que Maître [U] n’a pas commis de faute

JUGER que les époux [L] ne justifient pas d’un préjudice en relation directe de causalité

LES DEBOUTER de leurs demandes

LES CONDAMNER à payer à Maître [U] la somme de 3 900 € au titre de l’article 700 du CPC

LES CONDAMNER aux entiers dépens

Il indique que :
- il ne connaît pas les caractéristiques des lieux, et qu’au jour de la vente, aucun élément juridique ne pouvait laisser présumer l’arrêté d’insalubrité qui sera pris en 2023,
- il ne pouvait pas savoir que le bien ne répondait pas aux normes d’habitabilité.
- aucune faute ne peut lui être imputé et aucun préjudice qui en résulterait.

Selon conclusions notifiées par le RPVA du 3 juin 2024, la SARL [1] IMMOBILIER demande de :

JUGER que la société [1] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des époux [L] ;

En conséquence,

DEBOUTER les époux [L] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre de la société [1] ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux [L] à payer à la société [1] la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir que :
- l’action repose uniquement sur l’ignorance par les demandeurs des conditions de mises à disposition du local à des fins d’habitation de l’appartement acquis alors qu’ils ont visité l’appartement et que tout était apparent et la visite de l’ARS n’est survenu que 9 mois après l’acquisition ainsi que l’arrêté d’insalubrité émis le 2 mars 2023,
- elle ne pouvait anticiper cette situation et n’a caché aucun élément si bien qu’aucune faute n’a été commise,
- elle ne peut supporter la restitution du prix de vente alors qu’aucune action en nullité n’est engagée pas plus que le montant des loyers non perçus, tous événements qui ne lui sont pas imputables,

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est expressément fait référence à leurs écritures ainsi que prévu par l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

LES FAUTES

L’agent immobilier

Vu l’article 1240 du code civil,

Il ressort des pièces produites que l’immeuble vendu en 2022 a fait l’objet d’un rapport de l’ARS le 16 novembre 2022 avant qu’un arrêté d’insalubrité soit pris interdisant l’occupation de l’immeuble le 2 mars 2023.

Il s’en est suivi que les acquéreurs n’ont plus pu donner à bail le bien acquis.

Il n’est pas contesté par l’agent immobilier qu’il avait connaissance que l’acquisition de ce logement l’était dans la perspective d’en faire un immeuble de rapport.

Or, il appartient à l’agent immobilier en charge d’une vente de satisfaire à une obligation de conseil et un devoir de mise en garde, en raison de sa compétence technique de professionnel de l’immobilier. Il lui appartient ainsi de garantir la régularité de la transaction dont il est chargé, et la violation du devoir de conseil, simple obligation de moyen, s'apprécie in concreto, et notamment en fonction de la situation et des connaissances des parties.

Le recours à un agent immobilier confère aux parties contractantes une certaine sécurité technique et juridique qu’il lui appartient de confirmer en satisfaisant aux obligations d’information et de conseils auxquelles il est tenu.

Le mandataire professionnel, venant substituer le vendeur, doit conseiller sur le choix du bien, dont il doit s'assurer de l'aptitude à répondre au besoin de l'acheteur.

Il n’est pas contesté que l’agent immobilier connaissait l’affectation par l’acquéreur de cet immeuble comme étant un immeuble de rapport, son annonce d’ailleurs mettant en avant cet élément puisque précisant un rendement brut de 10 % et un investissement sûr et rentable, sans travaux à prévoir dans l’appartement.

Pourtant, la visite de l’ARS met en avant différentes anomalies, rendant impossible la location comme l’absence d’aération suffisante, l’absence d’intimité avec une fenêtre donnant sur la coursive, l’apport insuffisant de lumière naturelle du salon, des plafonds à 1,70 m ne permettant pas de considérer la salle de bains et les WC comme des espaces exploitables. S’y ajoutent un risque de propagation d’incendie en raison de la présence d’un imposte bricolé au dessus de la porte d’entrée, le risque de chute d’élément structurant et non structurant du bâti et une insuffisance de chauffage.

L’ARS conclut que les éléments retenus rendent ainsi les conditions d’habitabilité et d’accueil extrêmement défavorables à la santé des occupants, en prenant en compte les dimensions physique, psychologique et sociale.

Il ne peut sérieusement être admis que l’agent immobilier en charge des visites de l’immeuble n’est pu lui même constater ces différents éléments mis en avant par l’ARS et qui vont conduire à un arrêté d’insalubrité reprenant les travaux nécessaires tels que visés par l’ARS .

Il lui appartenait dans ces conditions a minima d’informer les acquéreurs sur un risque qui pouvait mettre en péril le rendement annoncé comme «  sur et rentable » tenant aux caractéristiques même du bien qui n’ont pu lui échapper lorsqu’il en a vanté les mérites.

Le fait que le bien soit loué lors de la vente ne permet pas de le dédouaner de son obligation de conseil tenant à l’information sur les caractéristiques contestables pour la vente en vue de la location comme les plafonds inférieurs à 1m70 ou encore l’imposte bricolé au dessus de la porte d’entrée ou l’insuffisance de lumière qui ne peuvent échapper à l’œil aguerri d’un agent immobilier compétent.

En conséquence, la responsabilité de l’agent immobilier SARL [1] est engagée et elle devra indemniser les préjudices en résultant.

Le notaire

Le notaire, tenu d'un devoir de conseil, doit attirer l'attention de l'acquéreur, sur les spécificités connues du bien sans pour autant avoir à se déplacer pour prendre connaissance de l’objet de la vente.
Il ressort des éléments présents au dossier que le notaire avait connaissance de ce que le bien était en location et de ce que les acquéreurs entendaient par leur acquisition en faire un immeuble de rapport.

Pour autant en l’absence de tout élément signalé par l’agent immobilier intervenant à l’acte, il n’était pas en mesure de procurer un conseil sur l’état des lieux qu’il n’avait pas constaté, étant rappelé que tant le rapport de l’ARS que l’arrêté d’insalubrité sont postérieurs de quelques mois à la vente.

En conséquence, en l’absence de faute établie à son encontre, la responsabilité du notaire sera écartée.

LE PREJUDICE

La seule responsabilité de l’agent immobilier a été retenu , il sera seul tenu d’indemniser les préjudices résultant de sa faute.

Le vendeur n’est pas présent à la procédure si bien que la nullité de l’acte n’est pas demandé et seuls les préjudices résultant de la situation soumise au tribunal peuvent être indemnisés.

L’indemnisation correspond à la perte de chance de ne pas acquérir le bien si les acquéreurs avaient disposé de l’ensemble des informations leur permettant de penser que des difficultés pouvaient survenir sur la pérennité de la location du bien.
Il convient de relever en premier lieu qu’il n’est pas contesté que l’appartement acquis était loué avec un bail en cours et la perception de loyer lors de l’acquisition , ce qui donnait l’apparence d’un bien de rapport certain.

Ce n’est que quelques mois après l’acquisition que l’ARS est intervenue pour faire cesser une situation de fait non conforme aux règles locatives de décence.

Le préjudice ne saurait s’analyser dans la valeur même de l’acquisition mais tout laisse à penser que si les acquéreurs avaient connus l’état véritable de l’immeuble au regard des règles de décence locative, il n’en n’aurait pas acquitté le prix demandé, tenant les travaux nécessaires pour une mise en conformité ou ne l’aurait pas acquis.

Le contrat de vente reprend l’existence d’un bail locatif du 22 novembre 2020 avec un loyer mensuel de 450 €.

Les acquéreurs n’ont pas actualisé la situation de ce bien avant la clôture de la procédure survenue en novembre 2025 pour permettre au tribunal d’apprécier dans le temps leur préjudice. En effet, aucun élément n’est produit sur le sort réservé à ce bien à savoir si des travaux ont été réalisés permettant de le relouer et leur coût ou s’il a été vendu, ou s’il n’a pas été possible de le vendre.

La perte de chance retenue sera en conséquence évaluée à 22 000 € en tenant compte de ces différents éléments.

LES MESURES ACCESSOIRES

La SARL [1] succombant dans l’instance supportera les frais irrépétibles engagés et sera condamnée à payer au demandeur la somme de 2 500 € et au notaire la somme de 1500 €.

La SARL [1] supportera la charge des dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe, après audience publique,