TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 26/00748

N° RG 26/00748 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QOEC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDEUR:

S.A. 3F OCCITANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]/FRANCE

représentée par Maître Rémy SAGARD de la SCP SAGARD CODERCH-HERRE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substituée par Me Annabelle PORTE-FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [H] [M], demeurant Chez Mme [R] [M] - [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [M], demeurant Chez Mme [R] [M] - [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Annabelle PORTE-FAURENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 août 2020 ayant pris effet le 09 septembre 2020, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] un logement à usage d’habitation, avec parking n°G330P-7022, situé [Adresse 3] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 427,31 euros, outre une provision sur charges mensuelle, un loyer annexe mensuel de 40 euros et des dépôts de garantie à hauteur de 427,31 euros et 40 euros.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement en date du 09 septembre 2020.

Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] ont quitté le logement et un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué le 14 février 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 05 juin 2025, la SA 3F OCCITANIE a sollicité le règlement de la somme de 2 467,57 euros auprès de Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] au titre de la liquidation du compte locataire.

Une tentative de règlement amiable a été réalisée en date du 23 septembre 2025 mais a donné lieu à la délivrance d’une attestation de non conciliation en l’absence de Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M].

Par actes de commissaire de justice délivrés à étude le 11 décembre 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait assigner Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes :
2 467,57 euros au titre de la régularisation des charges relatives à l’eau et des réparations locatives, après déduction des allocations logement perçues et des dépôts de garanties conservés,
600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
aux entiers dépens.

A l’audience du 01 juin 2026, la SA 3F OCCITANIE, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA 3F OCCITANIE expose tout d’abord que des réparations locatives ont dû être réalisées à la suite du départ des locataires à hauteur de 2 227,99 euros, et que les dépôts de garantie versés lors de l’entrée dans les lieux à hauteur de 427,31 euros et 40 euros n’ont donc pas suffit à couvrir les désordres. Elle indique également qu’une régularisation des charges locatives a été réalisée avec un solde débiteur de 1 214,89 euros, et précise enfin que des allocations logement ont été versées à hauteur de 508 euros.

En défense, Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] n’ont pas comparu ni n’ont été représentés.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la condamnation à la dette principale

La SA 3F OCCITANIE sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] au paiement de la somme de 2 467,57 euros au titre de la dette principale. Il ressort du décompte produit que ce montant correspond à des charges impayées à hauteur de 1 214,89 euros et à des réparations locatives à hauteur de 2 227,99 euros, après déduction des allocations logement perçues et des dépôts de garantie versés par les locataires lors de leur entrée dans les lieux et conservés par la bailleresse.

Sur les loyers et charges impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] resteraient redevables de la somme de 1 214,89 au titre de la régularisation des charges arrêtée au 03 avril 2025.

La SA 3F OCCITANIE ne produit néanmoins aucun document permettant de justifier les montants indiqués dans ledit décompte, et notamment les sommes de 940 euros au titre de la consommation d’eau froide et 1 353,33 euros au titre de la consommation d’eau chaude, et prenant en compte les provisions sur charges versées par les locataires à hauteur de 209,39 euros par mois.

La SA 3F OCCITANIE sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de la régularisation des charges.

Sur les réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. S'il n'a pas été fait un état des lieux d'entrée, le preneur est alors présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve contraire.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n'étant pas nécessaire.

En fonction de la durée d'occupation, les travaux de réfection peuvent être considérés comme inhérents à l'usure des lieux et de leurs équipements, et à ce titre, être supportés par le bailleur en tout ou partie. Dans l'appréciation de la vétusté alléguée, il y a lieu ainsi de prendre en compte, selon la durée de l'occupation, le fait que les peintures, revêtements de sol et équipements n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux du locataire.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE affirme que Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] sont redevables de la somme de 2 227,99 euros au titre des réparations locatives, hors déduction des dépôts de garantie.

La bailleresse verse aux débats une facture de la société AMELINE BATIMENT & SERVICES en date du 15 mai 2025, d’un montant total de 294 euros, dont 85,80 euros pour le remplacement de la poignée du portillon, et 209 euros pour la dépose du tuyau d’évacuation de la machine à laver et la fermeture du trou.

L’état des lieux de sortie relève en effet qu’une installation non conforme a été installée par les locataires dans les toilettes pour une machine à laver, et note que la poignée du portillon est cassée, alors que, à défaut de précision dans l’état des lieux d’entrée quant à l’état de la poignée du portillon, les locataires sont présumés l’avoir pris en bon état de réparations locatives, et ce d’autant plus que le reste du logement est indiqué comme étant neuf.

Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] sont donc redevables de la somme de 294 euros au titre du remplacement de la poignée du portillon et la dépose du tuyau d’évacuation de la machine à laver.

La SA 3F OCCITANIE ne détaille en revanche nullement dans ses écritures les autres réparations comprises dans la somme de 2 227,99 euros dont le paiement est demandé, soit un solde non justifié de 1 933,99 euros (2 227,99 – 294).

La bailleresse ne produit par ailleurs ni devis, ni facture, ni même décompte permettant de déterminer les désordres dont le coût de la réparation est sollicité, et la seule comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, sans autre précision, ne peut à elle seule suffire puisque les locataires se sont notamment maintenus quatre ans et demi au sein du logement.

Dans ces conditions, la SA 3F OCCITANIE sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

En définitive, Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M] sont donc redevables envers la SA 3F OCCITANIE de la somme de 294 euros au titre des réparations locatives.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 427,31 euros et 40 euros versées par les locataires lors de leur entrée dans les lieux et conservées par la bailleresse.

Après déduction des dépôts de garanties, la SA 3F OCCITANIE sera par conséquent déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Il convient en outre de noter que Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M], défaillants lors de l’audience, ne forment aucune demande au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SA 3F OCCITANIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamnée aux dépens, la SA 3F OCCITANIE sera nécessairement déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de noter que Monsieur [H] [M] et Madame [I] [M], défaillants lors de l’audience, ne forment aucune demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS