TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 25/02918

N° RG 25/02918 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFSU

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropritaires de l'IMMEUBLE SIS [Adresse 2] ayant pour syndic La SARL CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Fanny ROUMESTAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [R] [P] [U], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Fanny ROUMESTAN

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [U] est propriétaire des lots n°01, 04 et 20 au sein de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 5].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mars 2025, mis en demeure Monsieur [R] [U] d’avoir à payer la somme de 3 270,82 euros.

Par acte de commissaire de justice remis à personne en date du 08 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la SARL CYTIA COGESIM, a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
5 076,14 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 21 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025,
993,60 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025,
2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.

A l’audience du 01 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5], représenté par son avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

En défense, Monsieur [R] [U] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de propriété,
une copie de l’acte de vente au profit de Monsieur [R] [U] en date du 13 mars 2009,
un décompte de la créance arrêté au 21 novembre 2025, appel de fonds du
un décompte de la créance arrêté au 12 mai 2026, appel de fonds du 28 avril 2026 compris,
les appels de fonds,
le décompte des charges pour les périodes du 01 juillet 2023 au 31 décembre 2023 et 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024,
les procès-verbaux des assemblées générales du 06 septembre et du 02 avril 2025,
la lettre de mise en demeure en date du 20 mars 2025,
le contrat de syndic.

Il convient tout d’abord de préciser que le solde antérieur au 01 janvier 2025 apparaissant au sein du décompte daté du 12 mai 2026 à hauteur de 3 661,35 euros correspondant au solde figurant sur le décompte initialement produit arrêté au 21 novembre 2025, soit 2 261,08 euros, duquel a été déduit la somme de 5 922,43 euros au titre des travaux de ravalement imputée en date du 01 janvier 2025 sur le décompte du 12 mai 2026.

Il convient toutefois de déduire du solde restant dû indiqué du sein du décompte daté du 12 mai 2026 au titre des charges de copropriété, soit la somme de 4 939,43 euros (5 933,03 - 993,60 euros de frais de recouvrement), les sommes imputées en date des 01 janvier 2026, 01 avril 2026 et 28 avril 2026 au titre de « APPEL du 01/01 au 31/03 » à hauteur de 339,82 euros, « APPEL du 01/04 au 30/06 » à hauteur de 339,82 euros et « Pré-Etat Daté (LOI ALUR) du 28/04/2026 » à hauteur de 336 euros, soit la somme totale de 1 015,64, non justifiées puisque les appels de fonds correspondant ne sont pas produits. Le syndicat des copropriétaires n’établit en outre nullement avoir transmis le décompte actualisé, comprenant les nouvelles sommes dont le paiement est sollicité, au défendeur.

Il convient par ailleurs de déduire de ce montant la somme de 198 euros imputée en date du 07 mai 2025 au titre de la lettre de mise en demeure par avocat, qui ne peut être considérée comme étant des charges de copropriété mais doit être analysée au titre de l’article 700 du code de procédure civile puisqu’il s’agit d’un acte réalisé par le conseil du demandeur.

Après déduction des sommes ne pouvant être considérées comme des charges de copropriété ou n’étant pas justifiées par les appels de fonds, Monsieur [R] [U] sera par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5] la somme de 3 725,79 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 mai 2026, appel de fonds du 01 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [U] à lui payer la somme 993,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Il ressort du décompte produit que ladite somme correspondant à des frais de mise en demeure à hauteur de 33,60 euros, à des frais de commandement de payer à hauteur de 480 euros et à des frais d’assignation à hauteur de 480 euros.

Sur les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le lettre de mise en demeure du 10 février 2025 apparaissant au sein du décompte. La preuve de l'envoi dudit courriers n'est donc pas rapportée, et le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Il convient en outre de rappeler que la lettre de mise en demeure en date du 20 mars 2025, envoyée par l’intermédiaire du conseil du syndicat des copropriétaires, constitue des frais irrépétibles de procédure devant examinés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de commandement de payer

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas le commandement de payer dont le paiement est sollicité, et sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Sur les frais de poursuite

Le syndicat impute au débit du compte des frais d'assignation, qui constitue un acte établi par le conseil du syndicat des copropriétaires. Lesdits frais constituent ainsi des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5] sollicite la condamnation de Monsieur [R] [U] à lui payer la somme 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

A défaut d'établir la mauvaise foi de Monsieur [R] [U], et le syndicat des copropriétaires ne justifiant que de l’envoi d’une mise en demeure en date du 20 mars 2025, celui-ci sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [R] [U], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Monsieur [R] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble SIS [Adresse 5] la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à l’espèce dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS