TJ 34172, 16 juill. 2026, RG 25/02920

N° RG 25/02920 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QFS4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 16 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l'IMMEUBLE [Localité 1] PARC ayant pour syndic la SARL CITYA COGESIM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Fanny ROUMESTAN, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [O] [Z] épouse [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Caroline PRIEUR, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 01 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 16 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 16 Juillet 2026 par
Caroline PRIEUR, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Fanny ROUMESTAN

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [Z] épouse [F] est propriétaire des lots n°79 et 89 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 5].

Des charges de copropriété demeurant impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] [Adresse 7] a, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mars 2025, mis en demeure Madame [O] [Z] épouse [F] d’avoir à payer la somme de 1 504,24 euros.

Une tentative de règlement amiable a été effectuée en date du 14 novembre 2025 mais a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de carence en l’absence de Madame [O] [Z] épouse [F].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 04 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SARL CYTIA COGESIM, a fait assigner Madame [O] [Z] épouse [F] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, chambre de proximité, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :
1 534,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025,
1 118,40 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025,
1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
les entiers dépens.

A l’audience du 01 juin 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens.

En défense, Madame [O] [Z] épouse [F] n’a pas comparu ni n’a été représentée.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la condamnation de Madame [O] [Z] épouse [F] à lui payer la somme 1 534,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 24 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025,

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le relevé de propriété,
une copie de l’acte de vente au profit de Madame [O] [Z] épouse [F] en date du 08 juin 2018,
les appels de fonds
le décompte de la créance arrêté au 17 novembre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 compris,
le décompte des charges pour les périodes du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et 01 janvier 2024 au 31 décembre 2024,
les procès-verbaux des assemblées générales du 04 juillet 2024 et du 06 mai 2025,
la lettre de mise en demeure en date du 20 mars 2025,
le procès-verbal de carence de la médication,
le contrat de syndic.

Il ressort du décompte de la créance produit que Madame [O] [Z] épouse [F] resterait devoir la somme de 1 534,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 novembre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 inclus, hors frais de recouvrement.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 205,58 euros et 9,77 euros apparaissant au décompte produit au titre de l’appel de fonds du 01 octobre 2024, ce dernier n’étant aucunement versé aux débats et lesdites sommes n’étant ainsi pas justifiées.

Madame [O] [Z] épouse [F] sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1 319,02 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 17 novembre 2025, appel de fonds du 01 octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 mars 2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi modifiée n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la condamnation de Madame [O] [Z] épouse [F] à lui payer la somme 1 118,40 euros au titre des frais de recouvrement.

Il ressort du décompte produit que ladite somme correspondant à des frais de mise en demeure et relance 158,40 euros, à des frais de « transmission auxiliaire de justice » à hauteur de 480 euros et à des frais d’assignation à hauteur de 480 euros.

Sur les frais de mise en demeure et de relance après mise en demeure

Le syndicat des copropriétaires ne produit ni les lettres de mise en demeure des 18 octobre 2024 et 17 janvier 2025, ni les lettres de relance des 15 novembre 2024 et 10 février 2025. La preuve de l'envoi desdits courriers n'est donc pas rapportée, et le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande à ce titre.

Il convient en outre de rappeler que la lettre de mise en demeure en date du 20 mars 2025, envoyée par l’intermédiaire du conseil du syndicat des copropriétaires, constitue des frais irrépétibles de procédure devant examinés sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les frais de « transmission auxiliaire de justice »

Concernant les frais de « transmission auxiliaire de justice », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les frais de poursuite :

Le syndicat impute au débit du compte des frais d'assignation, qui constitue un acte établi par le conseil du syndicat des copropriétaires. Lesdits frais constituent ainsi des frais irrépétibles de procédure et seront donc examinées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l’espèce, l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sollicite la condamnation de Madame [O] [Z] épouse [F] à lui payer la somme 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

A défaut d'établir la mauvaise foi de Madame [O] [Z] épouse [F], et le syndicat des copropriétaires ne justifiant que de l’envoi d’une mise en demeure en date du 20 mars 2025, celui-ci sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [O] [Z] épouse [F], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Madame [O] [Z] épouse [F] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS