TJ 38185, 9 juill. 2026, RG 25/06916

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/06916 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MZIN

Copie exécutoire
délivrée le : 09 Juillet 2026

à :Madame [A] [W]

Copie certifiée conforme
délivrée le :09 Juillet 2026

à :
Me Cécile KOVARIK-OVIZE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [A] [W]
demeurant sis [Adresse 1]

comparante en personne

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

E.P.I.C. ALPES ISERE HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Cécile KOVARIK-OVIZE, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Mai 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier ;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Le 30 avril 2024, l’EPIC ALPES ISERE HABITAT (le bailleur) en qualité de mandataire de la mairie de [Localité 2], a donné à bail à Mme [A] [W] (la locataire) une maison située [Adresse 3].
Début mai 2024, Mme [A] [W] a vu apparaître de l’eau et a alerté le bailleur.
Une fuite d’une canalisation a été identifiée le 17 septembre 2024.
Des échanges ont eu lieu entre le bailleur et l’[Localité 3] les 3 et 19 septembre 2024.
La locataire a quitté le logement le 7 octobre 2024 après avoir donné son congé.

Par requête du 27 octobre 2025, Mme [A] [W] a assigné l’EPIC ALPES ISERE HABITAT devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de la voir condamner à lui verser :
la somme de 3 600 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’à l’audience du 11 mai 2026, date à laquelle Mme [A] [W] a maintenu ses demandes.

L’EPIC ALPES ISERE HABITAT, représentée par son conseil, a repris à l’oral ses conclusions et sollicite du tribunal de voir débouter Mme [A] [W] de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à verser 1900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’indécence du logement et la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 alinéa 2 du code civil prévoit en outre que le bailleur, doit faire dans le logement, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Selon les dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ce même article précise en outre que le bailleur est notamment obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
Il ressort du 3ième alinéa de cet article que le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit le logement décent comme le logement qui notamment assure le clos et le couvert, bénéficie d'un bon état d'entretien et de solidité du gros œuvre et de ses accès, protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et dont les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Il doit également être protégé contre les infiltrations d'air parasites, présenter une étanchéité à l'air suffisante et disposer d'un chauffage en bon état d'usage et de fonctionnement. De même, le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d'humidité ou d'infiltrations, de ventilation, des réseaux d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.
L’article 2 6° de ce même décret prévoit que le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En matière d'indécence, l'indemnisation du locataire pour trouble de jouissance subi n'est pas subordonnée à une mise en demeure d’intervenir du bailleur.

Une indemnisation peut être accordée au locataire pour réparer le préjudice de jouissance qu’il a subi avant la mise en conformité sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

En l’espèce la locataire fait état de problèmes d’odeur de peinture dès son arrivée et d’humidité apparue après son entrée dans les lieux et qui s’est aggravée rapidement.
Par courrier du 3 septembre 2024, l’[Localité 3] a demandé au maire d’intervenir auprès du propriétaire, notamment si les dispositions du règlement sanitaire départemental ou le décret du 29 juillet 2023 n’étaient pas respectés.

Par courrier du 19 septembre 2024, l’EPIC ALPES ISERE HABITAT a répondu à l’[Localité 3] que le maire a pu « constater les problèmes d’humidité évoqués » par Mme [A] [W]. Il est précisé qu’un plombier a été mandaté et a détecté une fuite en dalle, que des problèmes d’évacuation des eaux de pluie ont également été évoqués, liés à l’état des chéneaux et des caniveaux.
Le 6 septembre 2024, la locataire a donné son congé.

Le 19 septembre 2024, un constat de dégât des eaux a été dressé par l’EPIC ALPES ISERE HABITAT, pour une déclaration à son assureur.

Les travaux ont été réalisés dans les semaines qui ont suivis, suivant facture du 21 octobre 2024.

Concernant l'obligation pour le bailleur d'exécuter les réparations qui lui incombent en cas de survenue d'un désordre, elle suppose que le bailleur ait été averti desdits désordres et qu'il n'ait alors entrepris aucune diligence suffisante pour y remédier.

Il ne ressort d’aucune pièce du dossier de la locataire qu’elle aurait informé le bailleur de cette difficulté.

Néanmoins, les états des lieux d’entrée et de sortie ne sont pas versés.

En outre, la locataire a informé l’[Localité 3] le 30 août 2024. Il résulte de ce mail, que Mme [A] [W] a envoyé les photographies à l’EPIC ALPES ISERE HABITAT, ainsi qu’un SMS le 1er juillet et un autre le 23 juillet, puis un mail le 23 août 2024.

Elle verse des photographies qui démontrent l’état d’humidité de plusieurs pièces faisant apparaître de la moisissure. Ces photographies sont également celles qui sont joints au mail envoyé à l’[Localité 3] le 30 août 2024, qui ont été mises en pièces jointes au courrier de l’[Localité 3] du 3 septembre 2024.

L’EPIC ALPES ISERE HABITAT soutient être intervenu en mai 2024 à la demande de la locataire mais n’aurait constaté ni fuite ni humidité. Il ne verse cependant aucune pièce à l’appui de cette affirmation, qui néanmoins démontre qu’il était bien informé dès le 6 mai 2024.

Il y a donc lieu de retenir que l’infiltration d’eau est à l’origine de l’humidité et constitue une indécence du logement.

La responsabilité du bailleur est engagée en ce qu’il est tenu d’une obligation de garantie du locataire contre les vices et les défauts, notamment en cas d’infiltration d’humidité.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il ne peut pas être tenu compte du certificat médical qu’elle verse, établi plus d’un an après que la locataire a quitté les lieux, sauf en ce qu’elle présente un problème respiratoire.

Elle n’explique pas non plus l’impossibilité de développer son entreprise et ne justifie pas de cette dernière.

Si le logement restait habitable, l’humidité a néanmoins nécessairement altéré la jouissance et l’agrément du studio. Situé en rez-de-chaussée, la locataire a expliqué qu’elle se sentait en insécurité à devoir laisser ses fenêtres ouvertes la nuit pour faire sécher l’humidité, comme elle l’indique dans son courrier du 7 octobre 2024.

La locataire justifie qu’elle a quitté le logement à cause des désordres et habite dans un camping.

Si le bailleur estime qu’elle avait un loyer de 58 €, le préjudice subi du fait d’avoir été contrainte de quitter le logement est alors d’autant plus important. Il ne verse pas l’état des lieux d’entrée qui pourrait pourtant contredire les propos de la locataire, tenant par exemple à l’absence de VMC.

En outre, le préjudice de jouissance ne se calcule pas sur le solde de loyer à payer.

La durée du trouble de jouissance qui résulte des désordres du logement qui doit être retenu est de mai à septembre 2024, soit 5 mois.

Par conséquent, le montant du préjudice de jouissance doit être évalué à la somme de 1500 euros.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, l’EPIC ALPES ISERE HABITAT qui perd le procès sera condamnée aux dépens qui comprendront les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS :