TJ 38185, 9 juill. 2026, RG 25/05134

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/05134 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MUFN

Copie exécutoire
délivrée le : 09 Juillet 2026

à :
Me Meiggie TOURNOUD

Copie certifiée conforme
délivrée le :09 Juillet 2026

à :
Monsieur [A] [P]
la SELARL ALEXO AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 09 JUILLET 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. JMP
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Meiggie TOURNOUD, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [A] [P]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [M] [H]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Simon PANTEL de la SELARL ALEXO AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Mai 2026 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Cadre-Greffier ;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 09 Juillet 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 16 mai 2020, la SCI JMP (le bailleur) a donné à bail à M. [A] [P] (le locataire) un logement (chambre n°1) situé [Adresse 4], avec un loyer charges comprises de 335 €. Par avenant n°1 du 8 août 2020, le locataire a changé de chambre pour prendre la n°3 et le loyer a été porté à 295 € et 60 € de charges, soit un total de 355 €.
Le 16 mai 2020, Mme [M] [H] s’est engagée en qualité de caution du paiement du loyer et des charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2025, le bailleur a assigné le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
-constater l’acquisition de la clause résolutoire d’expulsion insérée au bail pour défaut de paiement des loyers et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,
-ordonner l’expulsion de M. [A] [P] ainsi que tout occupant, au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [A] [P] et Mme [M] [H] en qualité de caution à payer :
- la somme de 5 209,83 euros à valoir sur l’arriéré de loyer,
- une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
- condamner solidairement M. [A] [P] et Madame [M] [H] en qualité de caution aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le locataire ne s'est pas rendu pas à l'enquête sociale prévue par l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A l’audience du 11 mai 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, par conclusions soutenues à l’audience. Il demande de débouter Mme [H] de ses demandes reconventionnelles qui concernent le même bail avec un changement de chambre dans le cadre d’une colocation. Il indique que le locataire paye en espèce Mme [H] qui elle, verse par virement au bailleur.

A la même audience, M. [A] [P] régulièrement convoqué à l’étude n’a pas comparu ni personne pour lui.

Mme [M] [H], représentée par son conseil, a soutenu ses conclusions et demandé de débouter la SCI JMP et à titre reconventionnel, de la condamner au paiement des sommes suivantes :
12 380 €,2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Elle soutient qu’elle n’est pas caution pour la chambre n°3 mais uniquement pour la chambre n°1 dont le bail a été résilié.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions déposées à l’audience, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIVATION :

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 a été signifié à M. [A] [P] le 13 janvier 2025 pour la somme de 2 912,37 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 19 décembre 2024.

Ce commandement de payer a été signifié à la caution le 21 janvier 2025.

Par un second commandement du 13 janvier 2025, M. [A] [P] a été mis en demeure de justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 7.g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il n'est pas justifié d'une assurance du logement à l'issue du délai légal d'un mois au terme duquel la résiliation de plein droit du contrat est acquise.

La demande en résiliation du bail pour défaut d'assurance est donc fondée.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 13 février 2025.

Sur la garantie de la caution

Aux termes de l'article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d'une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

Il ressort de l'article 2292 du même code que le cautionnement ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application de l’article 2293 alinéa 2 du même code, celui qui se porte caution d’une personne physique dont il savait qu’elle n’avait pas la capacité de contracter est tenu de son engagement.

En l’espèce, Mme [M] [H] s’est engagée en qualité de caution en sachant que le locataire était en situation délicate et est intervenue depuis le début du contrat de location puisqu’il ressort des pièces versées, que Mme [M] [H] était destinataire comme le locataire, des quittances de loyers et qu’elle réalisait les virements au bailleur. Elle n’intervenait pas pour pallier à des impayés.

Suite à l’avenant du 8 août 2020, le bailleur a proposé un nouveau bail pour débuter le 1er septembre 2020. Néanmoins, le bailleur verse ce document qui ne lui a pas été retourné par le locataire et la caution et qui n’est pas signé du locataire.

Le bailleur ne vise que le bail du 16 mai 2020, dans les commandements et l’assignation.

En outre, l’exemplaire du bail du 1er septembre 2020 versé par la caution, est une photocopie qui serait signée par le locataire mais il ne présente pas la double signature du bailleur et il est visible que celle insérée sur la copie correspond strictement à celle qui figure sur le bail du 16 mai 2020. Or, il appartient à celui qui invoque un second bail de le prouver. En l’espèce, le second bail n’ayant pas été signé ni retourné au bailleur, il ne peut être considéré comme un nouveau bail.

L’avenant du 8 août 2020 qui modifie le numéro de la chambre et le montant du loyer, ne vaut pas résiliation du bail du 16 mai 2020, lequel s’est poursuivi avec les modifications apportées par ledit avenant.

Ce dernier est néanmoins inopposable à la caution, pour ce qui concerne le montant du loyer.

Le commandement de payer a été dénoncé à Mme [M] [H] dans les délais légaux, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L’acte de cautionnement précise qu’il est réalisé pour la durée complète et totale du contrat locatif.

Mme [M] [H] n’a pas protesté après la réception du commandement qui lui a été notifié le 21 janvier 2025.

En conséquence, Mme [M] [H] n'est pas fondée à soutenir qu'elle ne serait pas tenue au paiement de la dette de la SCI JMP.

Cependant et en l’absence d’élément au dossier pour appliquer l’augmentation annuelle du loyer sur la somme de 275 €, elle ne doit être tenue que pour un loyer avec des charges tels qu’ils sont prévus à l’acte de cautionnement, soit 335 €.

Pour ce qui concerne la créance constituée des loyers qu’elle aurait payés à la place du locataire, d’une part, Mme [M] [H] n’en justifie pas et d’autre part, elle n’a pas agi dans le cadre de la caution pour le bailleur. Il lui appartient de réclamer au locataire l’éventuel remboursement.

Sur la créance du bailleur

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 20 juin 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 5 209,83 euros. Il sera fait droit à la demande en condamnation formée de ce chef pour ce montant, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Cependant, Mme [M] [H] ne sera pas tenue pour le montant du loyer supérieur à 335 € par mois, correspondant à la somme de 1 435 €. Par conséquent, elle restera solidairement tenue de la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation, dans la limite de 3 774,83 €.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, l’expulsion de M. [A] [P] pourra être mise en œuvre dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera due par M. [A] [P] à compter de la résiliation du bail en date du 19 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au préfet et du commandement de payer, seront mis à la charge de M. [A] [P] et Mme [M] [H] en qualité de caution.

L’équité commande d’allouer au bailleur une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :