TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/05581

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/05581 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKOP

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [G] [K] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

Madame [N] [B] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2017, la SA VALLOIRE HABITAT a consenti à M. [I] [Y], un bail d’habitation sur les locaux sis [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 211,08 euros outre 136,46 euros de provision sur charges.

Monsieur [I] [Y] est marié à Madame [N] [B] depuis le 1er mars 2016.

Par acte de commissaire de justice du 05 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 288, 07 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à cette date, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des époux [Y] le 26 mars 2025.

Par assignations du 30 juillet 2025, la bailleresse a saisi, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il :
Constate l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail à titre principal ou prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à titre subsidiaire ; Prononce l’expulsion de M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne solidairement M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 443, 31 euros ; Condamne solidairement M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] à lui verser la somme de 1 388, 78 euros avec intérêt aux taux légal à compter de l’assignation ; Condamne solidairement M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] à lui verser la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne solidairement M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la procédure.
Les assignations délivrées à M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] ont été notifiées au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives reçu au greffe avant l’audience a permis d’éclairer la juridiction sur la situation personnelle et patrimoniale des locataires.

À l'audience du 28 avril 2026, la bailleresse a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 3 622, 54 euros arrêtée au 28 avril 2026. Elle a précisé que Madame [N] [B] épouse [Y] a été rattachée au contrat de bail et que le loyer courant n’était plus réglé depuis le mois de décembre 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Bien que régulièrement citée à étude par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, Mme [N] [B] épouse [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

M. [I] [Y] a contesté le montant de la dette locative en ce prévalant d’un préjudice de jouissance. Il entend caractériser ce dernier par une superficie locative inférieure à la superficie minimale prévue par la loi pour deux personnes, par la présence de moisissures malgré l’aération du logement deux fois par jour et ayant conduit au développement par son épouse d’une bronchite persistante, par le mauvais fonctionnement de deux radiateurs et du réfrigérateur et par la récente invasion de cafards. Il a reconnu ne pas avoir signalé cette dernière à la bailleresse.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient à titre liminaire de rappeler les termes de l’article 1 751 du Code civil selon lesquels : « Le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage, ou de deux partenaires liés par un pacte civil de solidarité, dès lors que les partenaires en font la demande conjointement, est réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité. »

En l’espèce, compte tenu de la copie d’acte de mariage versée au débat par la demanderesse et de l’occupation du bien par les deux époux au titre de leur résidence principale ; le droit au bail issu du contrat de bail signé le 17 octobre 2017 par M. [I] [Y], sur le bien sis [Adresse 5], appartient également à Mme [N] [B] épouse [Y].

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 mars 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 31 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles applicables au présent contrat a bien été signifié au locataire le 05 mai 2025 et la somme de 1 288, 07 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 07 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

1.3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 495, 32 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

2. Sur la dette locative

Sur l’existence d’un préjudice de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

M. [I] [Y] évoque l’existence d’un préjudice de jouissance de nature à éluder une partie de la dette locative et caractérisé selon lui par une superficie locative inférieure à la superficie minimale prévue par la loi pour deux personnes, par la présence de moisissures malgré l’aération du logement deux fois par jour et ayant conduit au développement par son épouse d’une bronchite persistante, par le mauvais fonctionnement de deux radiateurs et du réfrigérateur et par la récente invasion de cafards.

Force est de constater qu’il échoue dans l’administration de la preuve, qui pourtant lui incombe, de la réalité de ce préjudice ; de sorte qu’il sera débouté de ce chef.
Sur le montant de la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte établissant qu’à la date du 28 avril 2026, les défendeurs restent lui devoir la somme de 3 622, 54 euros déduction faite des frais de procédure.

Les défendeurs n’établissent aucun élément de droit ou de fait de nature à remettre en cause ce montant et ils seront solidairement condamnés à verser cette somme à la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La question de l'octroi de délais de paiement n’a pas été mise d’office dans les débats à l'audience, Monsieur [I] [Y] reconnaissant ne pas avoir repris le paiement du loyer courant.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [Y] et de Mme [N] [B] épouse [Y] qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de ne pas prononcer de condamnation de la défenderesse au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS