TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/05582

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/05582 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKOQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [R] [M] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [G] [C] [Q], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 8 juin 2015, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Madame [G] [C] [Q] un logement à usage d’habitation avec terrasse situé [Adresse 4], appartement n°6, rez-de-chaussée, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 486,98 euros, payables à terme échu.

Par contrat en date du 1er décembre 2016, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a donné en location à Madame [G] [C] [Q] un emplacement de parking situé [Adresse 4], parking n°11, [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 17,01 euros, payables à terme échu.

Des loyers étant impayés, la SA d'HLM [Localité 2] HABITAT a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret par voie électronique le 29 janvier 2025.

Par la suite et en raison de la persistance de loyers impayés, le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2025 à Madame [G] [C] [Q], pour un montant en principal de 1.676,94 euros.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner Madame [G] [C] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail habitation consenti en date du 8 juin 2015 ainsi que du bail parking consenti en date du 1er décembre 2016 à Madame [G] [C] [Q] ;Constater la résiliation du contrat de location habitation avec terrasse du contrat de location du parking ;Ordonner l’expulsion des lieux loués habitation avec terrasse et du parking (n°11) à Madame [G] [C] [Q] ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Madame [G] [C] [Q] à payer à SA [Localité 2] HABITAT la somme de 5.157,10 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au jour de la délivrance de la présente assignation ;Condamner Madame [G] [C] [Q] à payer à SA [Localité 2] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre dudit logement d’habitation avec terrasse et du parking équivalente au montant du loyer et des charges soit 592,83 euros à compter du 14 avril 2025 sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ;Condamner Madame [G] [C] [Q] à verser à la requérante une somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2025, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ;Voir ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 juillet 2025.

A l’audience du 28 avril 2026, la SA d’HLM [Localité 2] HABITAT - représentée avec pouvoir par Madame [R] [M], employée du bailleur – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9.022,42 euros hors frais. Elle a indiqué qu’un règlement de 800 euros a eu lieu le 13 avril 2026 et que le dernier paiement précédent datait du mois de décembre 2025. Elle a indiqué que Madame [Q] est suivie par l’AIDAPHI et qu’elle a produit son attestation d’assurance habitation. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes, notamment l’acquisition de la clause résolutoire.

Citée à étude, Madame [G] [C] [Q] a comparu à l'audience. Elle a confirmé le montant de la dette et a indiqué avoir fait un paiement de 600 euros. Elle a indiqué son souhait de pouvoir rester dans le logement avec ses enfants. Elle a ajouté que sa maman était malade et qu’elle a dû payer les obsèques. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, et précise percevoir le chômage à hauteur de 1.395 euros par mois ainsi que la CAF pour un montant total de 377 euros par mois. Elle a précisé avoir deux enfants et avoir un crédit à hauteur de 1.477 euros.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que la défenderesse ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé.

La décision a été mise en délibéré à la date du 6 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.
I. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE :
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 29 janvier 2025.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 31 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.
La demande formée par la société bailleresse est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction s'appliquant au bail qui est antérieur à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail du 8 juin 2015 contient une clause résolutoire reprenant le délai de deux mois (article 5-A, page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 février 2025, pour la somme en principal de 1.676,94 euros.

Le délai de paiement dont la locataire bénéficiait pour régler cette somme a expiré le 14 avril 2025 à 24 heures le 13 avril 2025 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 13 février 2025 et le 14 avril 2025 à 24 heures, Madame [G] [C] [Q] n’a procédé à aucun règlement.

Il en résulte que Madame [G] [C] [Q] n’a pas éteint les causes du commandement de payer du 13 février 2025.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du logement sont donc réunies à la date du 15 avril 2025 et il y aura lieu de le constater.

L'expulsion de Madame [G] [C] [Q] du logement sera ordonnée ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif :
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA d’HLM [Localité 2] HABITAT produit un décompte démontrant que Madame [G] [C] [Q] reste devoir, après soustraction des frais de procédure (129,92 euros et 181,17 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de pénalités (15,24 euros de frais de pénalité d’enquête et 25 euros de frais de dossier, non justifiés en procédure), la somme de 9.022,42 euros à la date du 23 avril 2026, échéance de mars 2026 incluse.

Présente à l'audience, Madame [G] [C] [Q] ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

En conséquence, elle sera condamnée au paiement de cette somme de 9.022,42 euros.

Sur l’indemnité d’occupation :
Madame [G] [C] [Q] reste redevable des loyers jusqu’au 14 avril 2025 et, à compter du 15 avril 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 15 avril 2025, elle a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à savoir la somme de 592,83 euros, conformément à la demande à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 10 avril 2024.
L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [Q], comparante, si elle a formulé une proposition, celle-ci n’est toutefois pas suffisante pour apurer la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

En effet, Madame [Q] a proposé des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, tandis qu’au vu du montant de la dette locative (9.022,42 euros), il faudrait des mensualités de 250 euros par mois sur 36 mois pour apurer la dette locative dans son intégralité.

Toutefois, au vu des ressources financières de Madame [Q] (chômage à hauteur de 1.395 euros par mois et CAF à hauteur de 377 euros par mois, ainsi qu’un crédit à hauteur de 1.447 euros à rembourser), celle-ci ne sera pas en mesure de verser 250 euros par mois en plus de son loyer courant.

Au surplus, la SA [Adresse 6] a maintenu l’ensemble de ses demandes, notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de la locataire.
En conséquence, et au vu de tout ce qui précède, il ne pourra pas être accordé de délais de paiement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens :L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Madame [G] [C] [Q], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS