TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/05763

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/05763 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKZ4

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Mme [B] [Z] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte sous seing privé du 23 novembre 2011, la SA [Localité 2] HABITAT a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] sur des locaux situés au 2ème étage, [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 280,32 euros outre la somme de 57, 04 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 mai 2025, la SA [Localité 2] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 687, 01 au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [G] le 05 mai 2025.

Par assignation du 26 août 2025, la SA [Localité 2] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il :
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;Ordonne l’expulsion de M. [U] [G] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamne M. [U] [G] au paiement de la somme de 1 049, 86 euros au titre de l’arriéré locatif ; Condamne M. [U] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne M. [U] [G] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [U] [G] aux dépens qui comprendront en outre le coût du commandement et de l’assignation.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 août 2025.

Aucun diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, n’a été reçu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 28 avril 2026, la SA [Localité 2] HABITAT a maintenu l'intégralité de ses demandes et actualisé sa dette à la somme de 1 172,89 euros. Elle a précisé que le règlement de la somme de 150 euros par mois était irrégulier mais qu’il avait bien eu lieu en mars et avril 2026. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

M. [U] [G] n’a pas contesté le montant de la dette et a indiqué pouvoir exposer 150 euros supplémentaires au loyer courant afin de l’apurer. Il a déclaré percevoir le revenu de solidarité active ainsi que les allocations personnalisées au logement. Il a indiqué n’exposer aucune autre charge fixe et ne pas avoir d’enfant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la bailleresse justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 05 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du date assignation est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les bailleurs justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il convient donc de faire application du délai de deux mois.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et contractuelles applicables au présent contrat a bien été signifié au locataire le 12 mai 2025 et la somme de 687, 01 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois.

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juillet 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux conformément à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution et de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé, au titre des opérations d'expulsion, conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.

2. Sur la dette locative

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte établissant qu’à la date du 28 avril 2026, le défendeur reste lui devoir la somme de 1 172, 89 euros déduction faite des frais de procédure et des pénalités locatives.

M. [U] [G] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette dont les éléments constitutifs ont été vérifiés et il sera en conséquence condamné à verser 1 172, 89 euros à la bailleresse.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du Code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire 

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 4 juin 2024, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [U] [G] sollicitent des délais de paiement et propose de régler une somme de 150 euros par mois en plus du loyer et des charges courants.

La bailleresse est favorable à l'octroi de tels délais de paiement et une telle somme permet d’apurer la dette dans un délai raisonnable.

Les parties s’accordent sur la suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord entre les parties, M. [U] [G] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de M. [U] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges et indexée.

En effet, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due qui correspond à la valeur de sa jouissance. En conséquence, son montant est égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 445, 90 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle ne cessera alors d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à aux bailleurs.

Les autres effets relatifs aux délais de paiement de la dette seront indiqués dans le dispositif.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G], qui succombe à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu compte tenu du montant de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement il n’y a lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS