TJ 45234, 6 juill. 2026, RG 25/01652

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 06 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01652 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCV2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Charlotte RIZZO, Juge
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS, plaidant
Me Pia RANDELLI, avocat au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Madame [V] [R], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 28 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

Par acte sous seing privé du 30 mai 2023, la SCI LA CAPBRETONNAISE a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [R] sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 440 euros outre la somme de 50 euros de provision sur charge.

Le 30 mai 2023, la bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.

Le 21 octobre 2024, une quittance subrogative a été délivrée par la bailleresse à SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1 698 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024, SAS ACTION LOGEMENT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1 698 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [R] le 24 octobre 2024.

Par assignation du 31 décembre 2024, SAS ACTION LOGEMENT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans afin qu’il :
Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à titre principal ou à titre subsidiaire en prononce la résiliation judiciaire ; Ordonne l’expulsion de Mme [V] [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamne Mme [V] [R] au paiement de la somme de 1 976 euros avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 698 euros due à cette date et pour le surplus à compter de l’assignation ; Fixe l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamne Mme [V] [R] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; Condamne Mme [V] [R] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; Condamne Mme [V] [R] aux dépens ; Dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 janvier 2025.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a permis d’éclairer la juridiction sur la situation sociale, administrative et financière de la locataire.

À l'audience du 28 avril 2026, la SAS ACTION LOGEMENT a maintenu l'intégralité de ses demandes, à l’exception de la demande d’expulsion locative dans la mesure où le départ de la locataire l’avait rendu sans objet. Elle a actualisé sa créance à la somme de 4 741, 47 euros.

Mme [V] [R] a reconnu avoir quitté le logement au mois d’octobre 2025 sans réaliser d’état des lieux de sortie. Elle ne conteste pas le montant de la créance établie par la requérante et souhaite s’en acquitter par échéances de 150 à 200 euros. Elle déclare percevoir un salaire de 1 413 euros. Elle vit chez sa sœur et n’a pas d’enfant à charge de sorte que si elle participe aux charges, elle n’en expose aucune de manière fixe. Elle explique ne pas avoir encore commencé à apurer sa dette locative faute de connaitre le RIB de la demanderesse.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Il sera constaté que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ne maintient pas ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion, ainsi que d'indemnité d'occupation, le locataire ayant quitté le logement.

1.Sur l'intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [Localité 2] indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 22 février 2024 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »

L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 26 février 2024 et en expulsion à l’encontre de Monsieur [N] [J] et en l’espèce plus particulièrement, au vu des demandes non maintenues, en paiement des loyers et charges impayés.

2. Sur la dette locative

Sur le montant de la dette

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l'espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative datée du 21 novembre 2025 mentionnant qu'un total de 4 741, 47 euros a été versé au bailleur en garantie du paiement du loyer. Cette somme est également celle que reste devoir Mme [V] [R] à la SAS ACTION LOGEMENT selon décompte arrêté au 21 avril 2026.

La défenderesse reconnait le principe et le montant de la créance dont il est sollicité le paiement.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Madame [V] [R] a sollicité des délais de paiement à hauteur de 150 à 200 euros par mois afin de régler sa dette.

Cependant, à l’examen des éléments versés aux débats à l’appui de sa demande de délais de paiement, il n’est rapporté au tribunal aucune preuve d’un paiement substantiel de la dette arriérée, ceci depuis le mois d’avril 2024, y compris depuis son départ du logement en octobre 2025 pour un hébergement familial à titre gratuit. L’absence de connaissance des coordonnées bancaires de l’organisme de caution étant un argument inopérant puisque la locataire pouvait se rapprocher de la propriétaire pour apurer, au moins en partie la dette locative. Si Madame [R] affirme pouvoir exposer des mensualités d’un montant maximal de 200 euros, elle ne produit aucun justificatif de ses ressources et de ses charges.

Dans ces circonstances, Madame [V] [R] ne pourra bénéficier de délais de paiement pour l’apurement de sa dette locative.

3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [R], qui succombe à la cause, sera condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n’y a lieu d’écarter le principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS