TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 24/04627

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 24/04627 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G35W

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [Q] [T], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS substitué par , Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
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copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] a donné à bail à Madame [Q] [T] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 7 novembre 2021, moyennant un loyer mensuel de 665 euros hors charges.

Se plaignant de problèmes d’odeur au sein de son appartement, Madame [Q] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans requête du 26 août 2024, en vue de « la mise en œuvre de mesures techniques correctives pour que ces nuisances disparaissent » et du versement d’une indemnité compensatrice évaluée à 20% du loyer, soit à la somme de 4 389 euros au jour de la requête.

L’examen de ces demandes supposant une procédure contradictoire, Madame [Q] [T] et Monsieur [H] [I] ont été convoqués par le greffe à comparaître en audience.

Après 3 renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Madame [Q] [T], représentée par son avocat, s’en est rapportée à ses dernières écritures, aux termes desquelles elle sollicite que Monsieur [H] [I] soit condamné à lui payer
5 985 euros au titre de son préjudice de jouissance du fait d’odeurs « nauséabondes » dans l’appartement entre son entrée dans les lieux et le 10 décembre 2025, date de la cessation totale des troubles olfactifs1 500 euros au titre de son préjudice moral distinct2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Monsieur [H] [I], également représenté par son avocat, s’en est rapporté à ses dernières écritures, aux termes desquelles il sollicite que Madame [Q] [T] soit déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée à lui verser 2 000 euros sur le fondement de l’article

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires :

L’article 1719 du code civil impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux loués.

L’obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée est une obligation de résultat qui ne cesse qu'en cas de force majeure.

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

A l’appui de ses demandes, la demanderesse produit notamment :

Une attestation de l’ancien locataire, attestant avoir prévenu Monsieur [I] lors de son départ d’un problème de mauvaise odeur dans l’appartement, possiblement lié à la canalisation de la machine à laver le lingeUne pétition signée de 8 autres locataires, dont 5 au sein du même bâtiment pour dénoncer l’existence de « nuisances olfactives récurrentes de types : odeurs nauséabondes d’égouts et/ou de matières fécales » L’attestation d’une autre locataire, également signataire, faisant état de remontées d’odeurs nauséabondes
Ces éléments suffisent à établir l’existence de nuisances olfactives objectives et récurrentes. L’absence de constat de ce type d’odeurs par certains intervenants n’est pas de nature à contredire ce fait dans la mesure où il est constant que ces remontées d’odeurs ne sont pas constantes.

Il est constant que les odeurs émanant de la salle de bain ont cessé le 5 juin 2025 à la suite du remplacement du siphon de la machine à laver et de la mise en place d’un « ciment prompt pour reboucher le trou derrière le siphon LL ».

En outre, il ressort du rapport préliminaire produit en pièce 10 par le défendeur que le 1er décembre 2025, les remontées d’odeurs persistaient au niveau du thermostat mural de l’appartement.

Il est constant que ces dernières remontées n’ont pas duré postérieurement à l’intervention du 10 décembre 2025 et la pose d’un joint autour de ce thermostat.

Dès lors, Monsieur [H] [I] sera condamné à indemniser Madame [Q] [T] à hauteur de :
15 % du loyer hors charges entre le 7 novembre 2021 et le 5 juin 2025, soit 4 189,50 euros8 % du loyer hors charges entre le 6 juin 2025 et me 10 décembre 2025, soit 319,20 eurosSoit un montant total de 4 508,70 euros en réparation de son préjudice de jouissance.

En outre, la demanderesse sollicite l’indemnisation de son préjudice moral au titre des nombreuses relances faites à son propriétaire en vue de trouver une solution aux nuisances olfactives.

Or Monsieur [H] [I] justifie avoir répondu à l’ensemble des sollicitations de sa locataire, plusieurs avis techniques et expertises ayant été nécessaires pour identifier les origines des remontées d’odeurs de sorte qu’aucune faute n’est imputable à Monsieur [H] [I] à ce titre.

Dès lors, Madame [Q] [T] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral lié aux relances effectuées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [H] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [H] [I] à verser à Madame [Q] [T] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS