TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/00144

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00144 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HBMK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [A] [R] épouse [T], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [B] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Madame [A] [T] a donné à bail à Monsieur [X] [B] [Y] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 1er février 2023, moyennant un loyer mensuel de 750 euros, le contrat précisant « dont 169 euros de charge », avec un signe + mentionné en haut de cette mention.

Le 7 mai 2024, Madame [A] [T] a fait délivrer à Monsieur [X] [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 6 750 euros, au titre des loyers et charges impayés, le total des loyers et charge de chaque mensualité mentionnée au décompte étant de 750 euros.

Madame [A] [T] a fait assigner Monsieur [X] [B] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié le 4 février 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [B] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Monsieur [X] [B] [Y] à payer à Madame [A] [T] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges
-condamner Monsieur [X] [B] [Y] au paiement de la somme de 12 929,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 janvier 2022
-condamner Monsieur [X] [B] [Y] au paiement de la somme de 689 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Après un premier renvoi, l'affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2025 lors de laquelle une date de délibéré avait été donnée pour le 15 décembre 2025. Par mention au dossier, les débats ont été rouverts afin de permettre à Madame [A] [T] de justifier de la signification de l’assignation du 4 février 2025 au défendeur.

A l'audience du 2 avril 2026 , Madame [A] [T] a produit le justificatif de ce que l’assignation avait bien été signifiée à étude à l’égard Monsieur [X] [B] [Y] le 4 février 2025 et a maintenu toutes ses demandes. Sa demande de condamnation aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayé avait été actualisée à la somme de 19 738,19 euros lors de l’audience du 14 octobre 2025, la question de la recevabilité de la demande principale ayant été mise d’office dans les débats à cette occasion.

Monsieur [X] [B] [Y], régulièrement convoqué par le greffe n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Madame [A] [T] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mai 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 7 mai 2024, Madame [A] [T] a fait délivrer à Monsieur [X] [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 6 750 euros, au titre des loyers et charges impayés,

Or, d’après le décompte apparaissant dans l’assignation du 4 février 2025, cette somme n’a pas été réglée par Monsieur [X] [B] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 juillet 2024.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [X] [B] [Y] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [X] [B] [Y]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [A] [T].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Madame [A] [T] n’a produit aux débats aucun décompte actualisé, le décompte le plus récent étant celui de l’assignation, arrêté au 1er janvier 2025. Ledit décompte permet d’établir qu’au 1er janvier 2025, Monsieur [X] [B] [Y] lui est redevable de la somme de 12 750 euros.

Monsieur [X] [B] [Y] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 février 2025.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [B] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [X] [B] [Y] à verser à Madame [A] [T] la somme de 689 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS