TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/00365

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00365 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HE7H

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [B]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [W] [I]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [F]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] ont donné à bail à Monsieur [E] [F] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 24 juillet 2020, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Le 14 janvier 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] ont fait délivrer à Monsieur [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 805,82 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] ont fait assigner Monsieur [E] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 10 avril 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner Monsieur [E] [F] au paiement de la somme de 2 409,70 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ou subsidiairement de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [E] [F] au paiement de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle du locataire, qui occupait seul le logement et était contractuel dans la fonction publique.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée d’office compte tenu des règlements récents du faible montant de la dette résiduelle. L'affaire a donc été rappelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I], représentés par leur avocat ont maintenu toutes leurs demandes et actualisé le montant de la dette locative à la somme de 570,24 euros, hors frais de procédure.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [E] [F] n’a comparu à aucune des deux audiences, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 16 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 novembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

Le 14 janvier 2025, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] ont fait délivrer à Monsieur [E] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 805,82 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après le décompte actualisé au 3 mars 2025 produit en pièce n°4 ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [E] [F] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 mars 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [E] [F] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager les bailleurs du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [E] [F]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I].

Sur la demande en paiement des loyers et des charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] produisent aux débats deux décomptes actualisés au 1er mars 2026. Ces deux décomptent débutent au 1er janvier 2026 ou au 1er décembre 2025. Aucun élément n’est apporté sur la composition et l’antériorité du solde antérieur au 1er décembre 2025. Dès lors, faute d’être démontré, ce solde antérieur non justifié de 789,34 doit être déduit des sommes réclamées de 570,27, ce qui conduit à établir un solde créditeur au profit d’[E] [F].

Faute d’apporter la preuve de l’existence d’une créance à leur profit, Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] seront donc déboutés de leur demande en paiement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [E] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [E] [F] à verser à Monsieur [O] [B] et Madame [W] [I] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS