TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/00709

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00709 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLKC

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [N] [V], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [D] [Y], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, donné à bail à Madame [D] [Y] un bien à usage d'habitation avec cave, cellier et deux emplacements de parking (n°31 et n°32) sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 8 octobre 2021, moyennant un loyer mensuel de 605 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Le 12 juin 2025, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] ont fait délivrer à Madame [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 581,17 euros, au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2025.

Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] ont fait assigner Madame [D] [Y] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1er septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [D] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner par provision Madame [D] [Y] à payer à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner par provision Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 6 125,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayéscondamner Madame [D] [Y] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, la locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V], représentés par leur avocat ont maintenu toutes leurs demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 12 404 euros au 1er avril 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [D] [Y] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] justifient d’une notification de l’assignation à la préfecture le 2 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 12 juin 2025, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] ont fait délivrer à Madame [D] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 4 581,17 euros, au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2025.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [D] [Y] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 août 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [D] [Y] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager les bailleurs du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de leur bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Madame [D] [Y].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V].

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. »

En l’espèce, Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] produisent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2026, Madame [D] [Y] leur est redevable de la somme de 9 952,46 euros, soustraction faite :
des frais de procédure relevant des dépens, des taxes d’ordures ménagères de 2023 à 2025 (celle-ci n’étant pas prévue à la charge de la locataire dans le contrat de bail), des frais d’assurances non justifiés conformément au texte susvisé, des régularisations de charges non justifiées des honoraires, frais d’état des lieux et frais bancaires qui ne sont pas dus au bailleur.
Madame [D] [Y] sera donc condamnée à payer cette somme aux demandeurs, à titre de provision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [Y], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Madame [D] [Y] à verser à Monsieur [L] [P] et Madame [N] [V] la somme de 500 euros à titre de provision sur les frais de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS