TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/02730

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/02730 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HEW6

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier lors de l'audience de plaidoiries : Anita HOUDIN
Greffier lors de la mise à disposition : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Mme [N] [Y] (Salariée) munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [D]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
comparant en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

LOGEMLOIRET a donné à bail à Monsieur [L] [D] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 2].

Le 13 décembre 2024, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Monsieur [L] [D] un commandement de payer et de justifier de l’assurance faisant référence à des clauses résolutoires prétendument prévues au bail pour la somme en principal de 1 528,73 euros, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [L] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 21 mars 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise les clauses résolutoires insérées au bail ;ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [D] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [L] [D] à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;condamner Monsieur [L] [D] à payer à LOGEMLOIRET à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 2 534,47 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner Monsieur [L] [D] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, a permis d’apprendre que la dette locative serait née pendant l’incarcération de Monsieur [L] [D], période durant laquelle il a été privé de ressources.

Après un premier renvoi ordonné à la demande du défendeur, l'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [L] [D] a sollicité un renvoi « le temps d’améliorer sa situation ». LOGEMLOIRET représenté avec pouvoir par Madame [N] [Y] s’est opposé à cette demande, qui a été rejetée compte tenu de l’existence d’un précédent renvoi pour lui permettre de préparer l’audience.

LOGEMLOIRET a maintenu oralement ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 5 076,39 euros, indiquant que le dernier paiement remontait au mois de novembre 2025.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [L] [D] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et sollicité des délais de paiement indiquant avoir débuté un emploi à temps partiel de livreur lui permettant d’avoir des ressources de 200 euros par mois. Il avait tenté d’effectuer des paiements pour apurer sa dette mais sa quasi absence de ressources ne lui avait pas permis de faire de versements significatifs.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une saisine de la caisse d'allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 juin 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 21 mars 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 24 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets des clauses résolutoires alléguées :

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois, pour les contrats souscrits avant le 29 juillet 2023 ou six semaines pour les contrats souscrits depuis le 29 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

A l’appui de ses demandes, LOGEMLOIRET produit les deux premières pages et la dernière page d’un contrat de bail que la mauvaise qualité de la copie rend totalement illisible à l’exception du nom du bailleur et du locataire. Il convient par ailleurs de noter que ces pages comprennent le paraphe et la signature de Monsieur [L] [D].

Les pages paginées 3/24 à 23/24 comprenant les clauses résolutoires dont LOGEMLOIRET se prévalent ne sont manifestement pas issues du même contrat, s’agissant d’impressions directes et non d’une photocopie. Au surplus, ces pages ne comprennent ni le paraphe ni la signature de Monsieur [L] [D].

Dès lors, LOGEMLOIRET ne démontre pas que les clauses résolutoires dont il se prévaut aient été prévues au contrat signé par Monsieur [L] [D].

LOGEMLOIRET sera donc débouté de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation. La demande reconventionnelle de suspension de la clause résolutoire est par suite devenue sans objet.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. »

En l’espèce, le montant du loyer et de la provision sur charge sont totalement illisibles au bail produit. Les relevés de compte produits ne font état d’aucun paiement régulier de la part de Monsieur [L] [D] de sorte que le montant du loyer et de la provision sur charge auquel le locataire aurait consenti ne peut être déterminé par la juridiction.

Au surplus il sera relevé que les des frais de pénalités et la souscription d’une assurance par le bailleur sont indument imputés à Monsieur [L] [D] le commandement d’avoir à souscrire une assurance ne respectant pas les conditions posées par l’article précité.

Dès lors, faute de démontrer le montant de sa créance, la demande de LOGEMLOIRET sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à produire une attestation d’assurance :

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. »

Le locataire ayant l’obligation légale de produire l’attestation d’assurance demandée par son bailleur, la demande d’ordonner la production par Monsieur [L] [D] d’une attestation d’assurance « sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir » reviendrait à nier la préexistence de cette obligation légale.

Dès lors, le jugement se contentera de rappeler l’existence de l’obligation du locataire de produire une attestation d’assurance à jour, étant précisé qu’il appartient au bailleur de se prémunir des risques encourus en cas de non-respect de son obligation par le locataire, conformément aux dispositions précitées.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

LOGEMLOIRET succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, LOGEMLOIRET étant condamné aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS