TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/03163

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/03163 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HFQO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [Q] [I]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [L]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

Madame [K] [L]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [F] a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 9 mai 2021 prenant effet le 1er juin 2021 moyennant un loyer mensuel de 650 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Monsieur [M] [Q] [I] a acquis ce bien immobilier par acte authentique en date du 28 décembre 2022.

Le 6 novembre 2024, Monsieur [M] [Q] [I] a fait délivrer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 217, 90 euros, au titre des loyers et charges impayés au 5 novembre 2024.

Monsieur [M] [Q] [I] a fait assigner Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 11 avril 2025, aux fins de voir,
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] ainsi que tout occupant de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [M] [Q] [I] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer augmenté des charges ;Condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] solidairement au paiement de la somme de 4.435, 80 euros sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ; Condamner in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] au paiement des dépens et au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, Monsieur [M] [Q] [I], représenté par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11 548, 08 euros.

A l’audience, Monsieur [T] [L] a sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il a expliqué que la dette pourrait être largement couverte par le rappel des allocations logement et a indiqué avoir 5 enfants à charge avec un salaire oscillant entre 1500 et 2000 euros, son épouse ne travaillant pas.

Madame [K] [L] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 474 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation :

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [M] [Q] [I] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 15 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 6 novembre 2024, Monsieur [H] [Q] [I] a fait délivrer à Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2217,90 euros, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 5 novembre 2024.

Or, d’après l’historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par les époux [L] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 janvier 2025.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 janvier 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [M] [Q] [I] ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [M] [Q] [I] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] lui sont redevables de la somme de 10 399,30 euros, déduction faite de la régularisation des charges de 2024 pour laquelle aucun justificatif n’est produit.

Ainsi, Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] seront solidairement condamnés à payer cette somme à Monsieur [M] [Q] [I] au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés au 31 mars 2026.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [T] [L] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Monsieur [T] [L] à l’audience sur la situation personnelle et financière des locataires permettent de considérer qu’ils sont en mesure de régler leur dette locative, et ce, en prenant en compte le rappel des aides au logement à venir.

Monsieur [M] [Q] [I] ne s’oppose pas à ces demandes, un plan d’apurement conventionnel ayant au demeurant été conclu avec les commissaires de justice qu’il a mandaté. Les mensualités prévues par ce plan, fixées à 343,04 euros, apparaissent toutefois excessives, tant au regard de la situation financière des locataires qu’au regard du montant de la dette.

Dès lors, le montant des mensualités sera limité à 170 euros par mois pendant 36 mois, la dernière échéance étant constituée du solde de la dette si le rappel des aides personnalisées au logement n’a pas soldé la dette d’ici là.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui ne comprendront que le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il conviendra de condamner in solidum Monsieur [T] [L] et Madame [K] [L] à payer à Monsieur [M] [Q] [I] la somme de 500 euros.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS