TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/05536

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/05536 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HKMQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [A]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [A] a donné à bail à Monsieur [O] [U] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 5 décembre 2023, moyennant un loyer mensuel de 445 euros, outre 185 euros de provision sur charges.

Le 14 mars 2025, Monsieur [H] [A] a fait délivrer à Monsieur [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 3 628 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [A] a fait assigner Monsieur [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1er août 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [U] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [O] [U] à payer à Monsieur [H] [A] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner Monsieur [O] [U] au paiement de la somme de 4 413 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;condamner Monsieur [O] [U] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [H] [A], représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 10 567 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, le demandeur ayant été mis en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [O] [U] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale en prévoyant toutefois un délai pour payer d’une durée de deux mois suivant commandement de payer. Ce délai, plus protecteur que le délai légal, s’applique de plein droit, les parties étant libres d’allonger le délai prévu par la loi.

Or le commandement de payer signifié le 14 mars 2025 mentionne indument un délai de six semaines, plus court que le délai contractuellement prévu. Ledit commandement de payer induit donc en erreur le locataire sur la durée du délai qui lui est laissé pour échapper au jeu de la clause résolutoire.

Dès lors, le bailleur est mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. Il sera donc débouté de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (mises en demeure, relevés de compte, assignation, décompte locatif) que Monsieur [O] [U] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois de juin 2024, à l’exception d’un unique versement de 630 euros en octobre 2024.

Monsieur [O] [U] s'est toutefois maintenu dans les lieux sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé du présent jugement.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement des articles 1760 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [O] [U].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [H] [A].

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, Monsieur [O] [U] lui est redevable de la somme de 9 937 euros.

Monsieur [O] [U] sera donc condamné à payer cette somme à Monsieur [H] [A].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [U], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [O] [U] à verser à Monsieur [H] [A] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS