TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/05857

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/05857 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLAD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [I] [H] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [C], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

L’office public de l’habitat LOGEMLOIRET (ci-après « LOGEMLOIRET ») a donné à bail à Monsieur [O] [C] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 4 novembre 2024, ayant pris effet le 7 novembre 2024, moyennant un loyer mensuel de 329,64 euros charges comprises.

Le 3 juin 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Monsieur [O] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 664,76 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 août 2025, LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [O] [C] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de voir :
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [C] ainsi que de tout occupant de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [O] [C] à payer à LOGEMLOIRET à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalentes au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; Condamner Monsieur [O] [C] au paiement de la somme de 3 395,36 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; Condamner Monsieur [O] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 avril 2026.

A l’audience, LOGEMLOIRET, représenté avec pouvoir par Madame [I] [H], a maintenu toutes ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 7 830,10 euros.

Monsieur [O] [C] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 19 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 25 août 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 27 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Il est constant qu’un délai compté en semaine doit être assimilé à un délai compté en jours pour la computation des délais, le délai de 6 semaines doit donc être comptabilisé comme un délai de 42 jours.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 3 juin 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Monsieur [O] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 664,76 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mai 2025.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Monsieur [O] [C] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 juillet 2025.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [O] [C] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Monsieur [O] [C].

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LOGEMLOIRET.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. (…)
La mise en demeure comporte la reproduction du présent article. »

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. »

En l’espèce, LOGEMLOIRET produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, Monsieur [O] [C] lui est redevable de la somme de 6 782,18 euros, soustraction faite ;
des frais de procédure relevant des dépens, des frais prélevés au titre de « Acc.Portier » dont la cause n’est pas identifiée et qui ne sont au demeurant pas justifiés. des frais liés au surloyers, non justifiés ;des frais de pénalités d’enquête, non justifiés ;des frais liés aux risques locatifs, dont il n’est pas plus justifié conformément aux dispositions précitées
Monsieur [O] [C] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [O] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, à l’exception du commandement d’avoir à justifier l’occupation du logement.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS