TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06017

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06017 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLJ2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 1]
représentée par Mme [E] [V] (Salariée) munie d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Madame [I] [Y] épouse [J]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [G] [J]
décédé le 1er août 2025 suivant copie intégrale de l'acte de décès du 21 août 2025

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

L’office public d’aménagement et de construction du Loiret, devenu depuis LOGEMLOIRET a donné à bail à Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], par contrat du 1er septembre 1998, moyennant un loyer mensuel de 990 francs.

Le 31 janvier 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 861,34 euros, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET a fait assigner Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 1er août 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;« ordonner la libération des lieux dans le délai de 8 jours à compter de la signification du présent jugement » ;condamner Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] à payer à LOGEMLOIRET à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; condamner Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 3 041,18 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur « les sommes dues à cette date » euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;condamner Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a permis d’apprendre que Madame [I] [Y] épouse [J] avait pris connaissance de la situation financière extrêmement dégradée suite au décès de son époux le 1er août 2025. Elle avait pris les choses en main en déposant un dossier de surendettement.

Par décision du 12 février 2026, la commission de surendettement du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [I] [Y] épouse [J] et orienté la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La dette à l’égard de LOGEMLOIRET, déclarée à hauteur de 3 454,09 euros et retenue à hauteur de 2 877,50 a donc été effacée.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, LOGEMLOIRET, représentée avec pouvoir par Madame [E] [V], s’est désisté de toutes ses demandes à l’égard de Monsieur [G] [J] et a maintenu toutes ses demandes à l’égard de Madame [I] [Y] épouse [J], actualisant le montant de la dette locative à la somme de 3 337,30 euros. LOGEMLOIRET a indiqué qu’une décision de recevabilité avait été prise par la banque de France dans le dossier de surendettement déposé par cette dernière, les pièces afférentes étant produites à l’audience.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [I] [Y] épouse [J] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 15 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 1er août 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, LOGEMLOIRET justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 4 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire visant un délai d’un mois. Les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 étant d’ordre public, le délai de deux mois est applicable de plein droit.

Le 31 janvier 2025, LOGEMLOIRET a fait délivrer à Madame [I] [Y] épouse [J] et Monsieur [G] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 861,34 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [I] [Y] épouse [J] dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 1er avril 2025.

Sur les conséquences de la procédure de surendettement sur le jeu de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

L'article 24 VIII de la même loi dispose que « Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, par décision du 12 février 2026, la commission de surendettement du Loiret a prononcé la recevabilité du dossier de surendettement déposé par Madame [I] [Y] épouse [J] et orienté la procédure vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Il convient dès lors de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans, suivant la décision de la commission de surendettement soit jusqu’au 12 février 2028.

Si Madame [I] [Y] épouse [J] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location jusqu’au 12 février 2028, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

Il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, aucun motif ne justifiant qu’il soit dérogé à ce délai légal.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à LOGEMLOIRET.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, LOGEMLOIRET ne démontre pas l’existence d’une dette postérieure à l’effacement prononcé sur décision de la commission de surendettement du Loiret le 12 février 2026. LOGEMLOIRET sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La demanderesse succombant dans une très large mesure à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, la demanderesse étant condamnée aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS