TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06064

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06064 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLME

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Mme [O] [Q] (Salariée) munie d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [F], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La société [D] a donné à bail à Madame [Y] [F], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2], par contrat du 27 octobre 2016, ayant pris effet le même jour et moyennant un loyer mensuel de 420,74 euros, provisions sur charges comprises pour le logement et 26,47 euros, provisions sur charges comprises pour le stationnement.

Le 3 juin 2025, la SOCIÉTÉ [D] a fait délivrer à Madame [Y] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 890,05 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mai 2025.

[D] a fait assigner Madame [Y] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à personne le 15 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
• ordonner l’expulsion de Madame [Y] [F] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
• condamner Madame [Y] [F] à payer à la SOCIÉTÉ [D] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges
• condamner Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 2 749,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés
• condamner Madame [Y] [F] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

À l'audience, la société [D], représentée avec pouvoir par Madame [O] [Q], a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 040,51 euros. Elle a maintenu l’ensemble de ses demandes mais ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement compte tenu de la reprise du paiement des loyers depuis le mois de mars 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [Y] [F] a sollicité la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle a ajouté percevoir entre 800 et 2 000 euros par mois, son concubin ne participant pas aux charges du foyer. Le couple assumait la charge d’un enfant en garde alternée et de leur enfant commun, son concubin ayant également deux enfants. Elle a indiqué avoir soldé ses crédits et n’avoir à ce jour qu’une LOA représentant des mensualités de 282 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la société [D] justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 27 mai 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 15 septembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société [D] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d'un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 3 juin 2025, la société [D] a fait délivrer à Madame [Y] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 890,05 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 mai 2025.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par la locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. »

En l’espèce, la société [D] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, Madame [Y] [F] lui est redevable de la somme de 2 606,30 euros, déduction faite :
-des frais de procédure relevant des dépens,
-des frais liés aux risques locatifs dont il n’est pas justifié conformément aux dispositions ci-dessus rappelées
-des frais de pénalités dont il n’est pas plus justifié
-des régulations de RLS dont il n’est pas justifié
-des frais de dossier concernant le surloyers également non justifiés en procédure
-du rappel CAF de 1 858,40 euros, dont il n’est pas justifié

Madame [Y] [F] sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Madame [Y] [F] sollicite des délais de paiement et propose de régler 100 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative. Madame [Y] [F] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société [D] ne s’oppose pas à ces demandes.

La lecture du décompte actualisé permet de constater que Madame [Y] [F] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Madame [Y] [F] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’elle est en mesure de régler sa dette locative. Des mensualités à hauteur de 100 euros par mois apparaissent toutefois excessives au regard de son budget mensuel et du montant de la dette.

En conséquence, le montant des mensualités sera fixé à 70 euros par mois pendant 36 mois, la dernière mensualité étant majorée pour solder la dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas :

Il sera ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [D].

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Y] [F], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens qui ne comprendront que le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS