TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06074

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06074 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLM3

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. SCALIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [R] [J], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [V] [M], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

La SA SCALIS a donné à bail à Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 1], par contrat du 3 juillet 2024, moyennant un loyer mensuel de 458 euros, hors charges.

Le 8 avril 2025, la SA SCALIS a fait délivrer à Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 084,37 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025.

La SA SCALIS a fait assigner Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 4 septembre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner in solidum Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] à payer à la SA SCALIS à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation équivalent au montant du loyer contractuel augmenté des charges  condamner solidairement Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] au paiement de la somme de 1 487,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 avril 2025 sur la somme de 1084,37 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;condamner in solidum Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.
Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous.

Un rapport de l’association AHU, reçu au greffe avant l’audience, a permis d’apporter des éléments sur la situation personnelle des locataires qui occuperaient le logement avec leur enfant. Madame a expliqué que la dette locative s’était constituée suite à la perte de son emploi par Monsieur. Les locataires auraient donné congé du logement mais ne s’étaient pas présentés à l’état des lieux de sortie.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, la SA SCALIS, représentée par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2 613,94 euros.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA SCALIS justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 10 avril 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 4 septembre 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA SCALIS justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 8 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

L'article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu'un délai est exprimé en jours, celui de l'acte, de l'événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ne compte pas. Il est constant qu’un délai compté en semaine doit être assimilé à un délai compté en jours pour la computation des délais, le délai de 6 semaines doit donc être comptabilisé comme un délai de 42 jours.

L'article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant.

Le 8 avril 2025, la SA SCALIS a fait délivrer à Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 084,37 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025.

Or, d’après l'historique des versements, ladite somme n’a pas été réglée par Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 mai 2025.

Dès lors, l’expulsion de Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de dédommager la bailleresse du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M]

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 22 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA SCALIS.

Sur la demande en paiement des loyers, charges impayés et indemnité d’occupation :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 7 g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de souscrire une assurance du bien loué. Le même article précise qu’ « à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.
Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. »

En l’espèce, la SA SCALIS produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 mars 2026, Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] lui sont solidairement redevables de la somme de 2 330,61 euros, soustraction faite ;
des frais de procédure relevant des dépens, des frais prélevés au titre de « Abonn Cpt Télé-Relève » dont la cause n’est pas identifiée et qui ne sont au demeurant pas justifiés. des régularisations de charges non justifiées
Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M] seront donc solidairmeent condamnés à payer cette somme à la bailleresse avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [R] [J] et Monsieur [V] [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS