TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06076

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06076 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLNB

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [A], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marie-sophie JENVRIN de la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

RAPPEL DES FAITS

Par bail non signé ni daté mentionnant Monsieur [H] [A] a donné en location à Monsieur [L] [K] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2].

Le 11 juin 2025, Monsieur [H] [A] a fait délivrer à Monsieur [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 880 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [H] [A] a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 septembre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
-à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [K] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 2 200 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte au 31 août 2025 ;
-condamner Monsieur [L] [K] à payer à Monsieur [H] [A] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
-condamner Monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives a été reçu au greffe avant l'audience. Aucune évaluation n’a pu être faite, Monsieur [K] s’étant présenté à deux rendez-vous sans documents.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [H] [A], représenté par son avocat, a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 5 720 euros. Il a en outre été précisé qu’aucune reprise des paiements n’a été faite, les impayés remontant au mois d’avril 2025.

Monsieur [L] [K], présent, a indiqué avoir perdu son autorisation de travail et ne pas avoir de revenus depuis le 18 février 2025. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement. Il a ainsi demandé la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois. Il a ajouté que les travaux dans le logement n’étaient pas faits et qu’une fenêtre ne s’ouvrait pas.

Monsieur [H] [A] s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, indiquant que la situation financière de Monsieur [K] ne lui permettait pas de se maintenir dans les lieux et que lui-même payait un crédit sur ce logement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, ainsi que l’absence de colonne « crédit » au décompte produit., le demandeur ayant été mis en mesure de présenter ses observations sur ces points.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [H] [A] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des articles 1383 et 1383-2 du code de procédure civile que lorsque qu’en justice une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques, cette déclaration fait foi contre celui qui l’a fait.

En l'espèce, le bail produit au débat contient une clause résolutoire rappelant cette condition légale.

Il convient toutefois de rappeler que ledit bail ne comporte aucune signature.

Si l’existence d’un bail peut être démontrée grâce à l’aveu judiciaire de Monsieur [L] [K], il ne peut être démontré qu’une clause résolutoire a bien été souscrite par ce dernier.

Dans ces conditions, la demande de constat des effets de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats (mises en demeure, relevés de compte, assignation, décompte locatif) que Monsieur [L] [K] s’est abstenu du paiement de tout loyer depuis le mois d’avril 2025.

Monsieur [L] [K] s'est toutefois maintenu dans les lieux sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant.

Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé du présent jugement.

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [L] [K] sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.
En l’espèce, l’assignation délivrée à étude à Monsieur [K] vise le montant du loyer et des charges dus par celui-ci. En conséquence, c’est cette somme-là qui pourra être utilisée pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 juillet 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [H] [A].

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

Monsieur [H] [A] produit aux débats un décompte indiquant qu’au terme du mois d’avril 2026, Monsieur [L] [K] lui est redevable de la somme de 5 720 euros, avec des loyers dus de 405 euros pour des charges de 35 euros. Bien que le contrat de bail produit ne soit pas signé, il convient de constater que Monsieur [L] [K], présent à l’audience, ne conteste pas devoir ces sommes mensuellement et n’avoir rien réglé depuis le mois d’avril 2025.

Monsieur [L] [K] sera donc condamné à payer 5 720 euros à Monsieur [H] [A] au titre des loyers et charges impayés au 2 avril 2026.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [L] [K] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

Monsieur [H] [A] s’oppose à ces demandes.

Il est constant que Monsieur [L] [K] n’a pas repris le paiement même partiel du loyer courant avant l’audience.

De plus, les déclarations de Monsieur [L] [K] à l’audience sur sa situation personnelle et financière ne permettent de considérer qu’il soit en mesure de régler sa dette locative.

Il conviendra alors de débouter Monsieur [L] [K] de sa demande de délai de paiement.

Monsieur [L] [K] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Toutefois, en l’absence de constat du jeu de la clause résolutoire, cette demande ne peut qu’être rejetée car devenue sans objet.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [L] [K], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [L] [K] à verser à Monsieur [H] [A] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS