TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 25/06085

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06085 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLNX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [M] [D] [G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Christophe CARPE, avocat au barreau d'ORLEANS, substitué par Me Helene CADINOT - MANTION, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [G] a, par l’intermédiaire de son mandataire, et par contrat non daté, donné à bail à Monsieur [V] [O] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 380 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Le 26 avril 2024 Monsieur [Q] [G] a fait délivrer à Monsieur [V] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 1 552 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Monsieur [Q] [G] a fait assigner Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 octobre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
-déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
-ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [O] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
-condamner Monsieur [V] [O] à payer à Monsieur [Q] [G] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation d’au moins 493 euros par mois ; -condamner Monsieur [V] [O] au paiement de la somme de 2 662,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts
-condamner Monsieur [V] [O] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l'audience, n’a apporté aucun élément utile, le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

A l'audience, Monsieur [Q] [G], représentée par son avocat a maintenu toutes ses demandes et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9 423 euros, indiquant qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis février 2024.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, la demanderesse ayant été mise en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [V] [O] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En application de l'article 473 du même code, la décision est réputée contradictoire, cette dernière étant susceptible d'appel.

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [Q] [G] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 17 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois pour les contrats signés avant le 29 juillet 2023 ou de six semaines pour les contrats signés après le 29 juillet 2023 après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cet article vient ajouter la condition spécifique de la forme notariée de la mise en demeure déjà prévue par l’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse (…). La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l'espèce, le bail, qui n’est pas daté, prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale avec un délai pour payer d’une durée de deux mois suivant commandement de payer. Or le commandement de payer signifié le 26 avril 2024 mentionne indument un délai de six semaines, plus court que le délai contractuellement prévu. Ledit commandement de payer induit donc en erreur le locataire sur la durée du délai qui lui est laissé pour échapper au jeu de la clause résolutoire ;

Dès lors, le bailleur est mal fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire. il sera donc débouté de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat et par suite de ses demandes tendant à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif et qu’en cas de versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [Q] [G] ne produit aux débats aucun décompte actualisé postérieur au 1er octobre 2025. Le décompte produit jusqu’au mois de septembre 2025 inclus mentionne une somme due de 9423 euros. Or l’assignation délivrée le 16 octobre 2025 ne sollicité qu’une condamnation à la somme de 2 662,08.

Dans ces conditions, l’actualisation à l’audience du 2 avril 2026 de la dette locative à un montant de 9 423 euros, avec l’indication faite par le conseil du bailleur qu’aucun paiement n’avait été effectué depuis février 2024 apparait profondément contradictoire avec la remise d’un décompte mentionnant une somme due de 9 423 euros au 1er octobre 2025 et le montant de 2 662,08 euros mentionné comme dû dans l’assignation du 16 octobre 2025.

Dès lors, la demande de Monsieur [Q] [G] ne peut qu’être rejetée compte tenu des contradictions apparaissant entre ses diverses demandes et l’absence de production d’un décompte actualisé.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le demandeur succombant à l’instance, les entiers dépens seront laissés à sa charge.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, le demandeur étant condamné aux entiers dépens, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, l’ensemble des demandes étant rejetées, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS