TJ 45234, 13 juill. 2026, RG 26/01551

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 13 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 26/01551 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HRI7

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [S],[Z] [R], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN-CARRIERE-ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant
Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d'ORLEANS, postulant

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 2]
comparant,

A l'audience du 02 Avril 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [L] [P], un bien à usage d’habitation sis [Adresse 3], par contrat du 5 novembre 2021, ayant pris effet le même jour et moyennant un loyer mensuel de 430 euros, provisions sur charges comprises.
Par acte notarié en date du 19 septembre 2023, Monsieur [S] [R] a acquis le bien immobilier sis [Adresse 3].

Le 23 janvier 2025, Monsieur [S] [R] a fait délivrer à Monsieur [L] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 946,33 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er janvier 2025.

Monsieur [S] [R] a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire d’Orléans par acte de commissaire de justice signifié à étude le 6 octobre 2025, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• prononcer la résiliation du bail pour faute ;
• ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [P] ainsi que tout occupant de son chef ;
• condamner Monsieur [L] [P] au paiement de la somme de 3 738,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés ;
• condamner Monsieur [L] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui fixé par le bail ;
• condamner Monsieur [L] [P] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens.

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, n’a pas été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 avril 2026.

À l'audience, Monsieur [S] [R], représenté par son avocat, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1 936,15 euros au 1er avril 2026.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats, le demandeur ayant été mis en mesure de présenter ses observations sur ce point.

Monsieur [L] [P] a indiqué son souhait de rester dans le logement et a demandé l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant. Il a ajouté percevoir entre 2 400 et 2 500 euros par mois et occuper le logement avec sa compagne, sans emploi et sa nièce de 11 ans. Il a précisé n’avoir aucun crédit en cours. Les difficultés de paiement étaient apparues en 2022, période lors de laquelle il avait contracté une dette d’électricité désormais intégralement réglée.

La décision a été mise en délibéré au 13 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 janvier 2025, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 8 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 2 avril 2026.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.

L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l’espèce, il ressort de l’extrait de compte produit que Monsieur [L] [P] a réglé assez irrégulièrement et tardivement les termes du loyer à compter du mois de mai 2024.

Il ressort toutefois du même extrait de compte que depuis le mois de septembre 2025, Monsieur [L] [P] a effectué des règlements bien supérieurs au montant du loyer afin d’apurer largement se dette locative.

Compte tenu de la reprise suffisamment ancienne du paiement du loyer courant, des efforts importants du locataire ces derniers mois pour purger sa dette et du montant résiduel de cette dernière, il convient de considérer que le comportement de Monsieur [L] [P] ne justifie pas la sanction grave qu'est la résiliation du contrat. La demande en ce sens du bailleur sera donc rejetée.

En l’absence de résiliation du contrat, la demande d’expulsion sera rejetée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2026, Monsieur [L] [P] lui est redevable de la somme de 1 784,01 euros, déduction faite :
-des frais de procédure relevant des dépens
-des frais de rejet non justifiés
-de la somme de 172,14 euros demandée au titre du mois de mai 2024, cette somme ne correspondant pas au montant du loyer et n’étant pas justifiée au titre d’une régularisation de charges, aucune pièce n’étant produite à ce titre.
Monsieur [L] [P] sera donc condamné à payer 1 784,01 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2026.

Sur les délais de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L'article 24 VII de cette même loi dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.(…)Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [L] [P] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer pour apurer sa dette locative.

Comme indiqué précédemment, la lecture du décompte actualisé permet de constater que Monsieur [L] [P] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Les déclarations de Monsieur [L] [P] à l’audience sur sa situation personnelle et financière permettent de considérer qu’il est en mesure de régler sa dette locative, qu’il a déjà largement apurée.

Toutefois, le montant des mensualités proposé apparait excessif au regard de la situation financière du locataire et du montant de la dette. Dès lors, le montant des mensualités sera limité à 150 euros par mois pendant 12 mois, la dernière mensualité étant minorée pour solder la dette.

En cas de non-respect des modalités du plan d’apurement, le solde de la dette sera immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [L] [P], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :

L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l'espèce, compte tenu de l'équité et de la situation des parties, il convient de condamner Monsieur [L] [P] à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS