TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 23/03921

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 23/03921 - N° Portalis DBYV-W-B7H-GQ6E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Helene CADINOT - MANTION, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [N] veuve [X] demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

RG : 25/5360

DEMANDEUR :

Madame [H] [D], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Helene CADINOT - MANTION, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [V] [E] [X] venant aux droits de Madame [Y] [S] [N] veuve [X] décédée le 19 décembre 2024, demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [Q] [Y] [B] [X] venant aux droits de Madame [Y] [S] [N] veuve [X] décédée le 19 décembre 2024, demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

Monsieur [L] [O] [P] [X] venant aux droits de Madame [Y] [S] [N] veuve [X] décédée le 19 décembre 2024, demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [I] [X] épouse [F], venant aux droits de Madame [Y] [S] [N] veuve [X] décédée le 19 décembre 2024
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Didier CLIN de la SCP SIMARD VOLLET OUNGRE CLIN, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE
 
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2012, M. [A] [X] a consenti un bail d'habitation à Mme [H] [D] avec date de prise à effet au 1er novembre 2012, portant sur un logement et ses accessoires situés [Adresse 1] à [Localité 1] (45), moyennant un loyer mensuel initial, révisable de 586 euros.
Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.
M. [A] [X] est décédé en avril 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, Mme [H] [D] a assigné Mme [Y] [N] veuve [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
DECLARER Madame [H] [D] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.CONDAMNER Madame [Y] [X] à remédier aux désordres affectant l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], à savoir:à changer l'intégralité des radiateurs de l'appartement,à changer la portée d'entrée qui n'est plus étanche à l'air,à poser des puits de lumière sur la nouvelle toiture correspondant aux mensurations des puits de lumière qui existait au moment de la signature du contrat et donnant dans la cuisine et dans la salle d'eau,à mettre la VMC en état de fonctionnement,à remédier aux pénétrations d'eau dans l'angle du mur dans la pièce à usage de rangement.Retirer les branchements de l'appartement voisin du compteur d'électricité.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 15.576 € à titre de préjudice jouissance en raison des Inondations dans l'appartement.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour avoir du régler l'électricité de l'appartement voisin.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts à titre de résistance abusive.CONDAMNER Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure civile.CONDAMNER Madame [Y] [X] aux entiers dépens de l'instance, en ceux-là compris le coût du procès-verbal de constat de Me [U] en date du 6 avril 2023 d'un montant de 345,20 €.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2024.

Mme [Y] [N] veuve [X] est décédée le 19 décembre 2024, laissant pour lui succéder quatre enfants : Mme [V] [X], Mme [Q] [X], M. [L] [X] et Mme [I] [X].
Par acte de commissaire de justice en date du 03 septembre 2025, Mme [H] [D] a assigné Mme [V] [X], Mme [Q] [X], M. [L] [X] et Mme [I] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans.
Après plusieurs renvois, l’affaire a été plaidée à l’audience du 09 juin 2026.
A l'audience, Mme [H] [D], représentée, dépose et s’en rapporte à ses dernières écritures dans lesquelles elle sollicite, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du Code Civil, de :
ORDONNER la jonction avec la procédure enregistrée sous le numéro 23/3921DECLARER Madame [H] [D] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions.CONSTATER le décès de Madame [Y] [X] survenu le 19 décembre 2024DECLARER que l'instance est reprise à l'encontre de Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F]DECLARER recevable et bien fondé l'action initialement engagée à l'encontre de la défunteCONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 15.576 € à titre de préjudice jouissance en raison des inondations dans l'appartement.CONDAMNER Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 9.500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à parfaire.CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pour avoir dû régler l'électricité de l'appartement voisin.CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts à titre de résistance abusive.ENJOINDRE Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] de transmettre à Madame [H] [D] l'état des lieux de sortie, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] à payer à Madame [H] [D] une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [V] [X], Madame [Q] [X], Monsieur [L] [X] et Madame [I] [X] épouse [F] venant aux droits de Madame [Y] [X] aux entiers dépens de l'instance, en ceux-là compris le coût du procès-verbal de constat de Me [U] en date du 6 avril 2023 d'un montant de 345,20 €.
Mme [V] [X], Mme [Q] [X], M. [L] [X] et Mme [I] [X] (ci-après « les consorts [X] »), représentés, déposent et s’en rapportent à leurs dernières écritures dans lesquelles ils sollicitent de :
DEBOUTER Madame [H] [D] de l'ensemble de ses demandes.CONDAMNER Madame [H] [D] à verser à Madame [Y] [X] née [N] la somme de 4.000 euros à titre de procédure abusive.CONDAMNER Madame [H] [D] à verser à Madame [Y] [X] née [N] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.CONDAMNER Madame [H] [D] aux entiers dépens.
L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu'il soit tranché un point litigieux mais des moyens, de sorte que le tribunal n'y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur la demande de jonction

Les articles 367 et 368 du code de procédure civile disposent que « le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. (…) Les décisions de jonction ou disjonction d'instances sont des mesures d'administration judiciaire ».

En l’espèce, Mme [H] [D] sollicite la jonction entre les instances n°23/03921 et n°25/05360 en faisant valoir que cette mesure serait dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, dès lors que ces deux affaires concernent les mêmes parties et s’inscriraient dans le cadre d’un litige global.

En raison du lien entre les deux litiges, il est dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire et juger ensemble.

Dès lors, il convient d’ordonner la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG n°23/03921 et n°25/05360 sous le seul n°RG n°23/03921.

Sur les demandes principales de condamnation au titre de dommages et intérêts

Sur la réparation au titre du préjudice de jouissance

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants, de lui assurer une jouissance paisible et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Il lui incombe ainsi d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Les critères du logement décent sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Ce décret vise notamment l’état d’entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Ainsi le logement ne doit-il pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, des réseaux d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Il est rappelé que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation de résultat.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il résulte des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 1315 devenu 1353 du Code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et que c’est à celui qui s’en prétend libéré d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que Mme [H] [D] a quitté le logement loué.

Mme [H] [D] soutient que le logement était indécent et non-conforme au contrat de bail, de multiples désordres affectés ledit logement malgré ses réclamations auprès du bailleur. Pour justifier ses allégations, elle produit aux débats les pièces suivantes :
Le contrat de bail du 08 octobre 2012 rappelant les obligations du locataire et du bailleur ; Un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception du 03 septembre 2020 de Mme [W] [D] à l’assurance concernant des infiltrations et un dégât des eaux devant procéder à un examen de la toiture et indiquant qu’il ne s’agit pas du premier sinistre de ce genre ; un courriel du 29 juillet 2020 de l’assurance PACIFICA suite à sinistre puis un courrier du 23 septembre 2020 suite à un sinistre de dégâts des eaux survenu le 1er mars 2020 dans lequel il est indiqué que : « la toiture n’est pas aux normes de constructionLes chéneaux en béton ne sont pas aux normesLe bac en acier n’est pas fixé correctementIl n’y a pas de régulateur condensationLes plaques translucides sont vétustesLes raccords ne sont pas aux normes » ; Un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception du 15 juin 2022 adressé à la mairie de [Localité 1] indiquant que la toiture a été définitivement recouverte sans tenir compte des plexiglass dans la cuisine, la salle de bains et l’arrière-cuisine empêchant la clarté et l’aération des lieux depuis le 08 juin 2022 ; six courriers recommandés avec accusé de réception de la demanderesse adressés à la défenderesse du 24 octobre 2018, 12 août 2019, 14 janvier 2020, 13 février 2020, 03 septembre 2020 et 11 juin 2021 concernant divers problèmes locatifs, à savoir des conflits de voisinage, d’inondations du logement par infiltration indiquant un problème d’étanchéité de la toiture, l’absence d’entretien des extérieurs, du manque d’isolation des lieux, l’état d’insalubrité du logement pour la cuisine, la salle de bain et la réserve en raison de l’absence de ventilation et d’éclairage naturel ; une attestation du 09 juin 2022 de l’entreprise Bruno MOTHU COUVERTURE indiquant que « Je me suis déplacé à sa demande suite à un orage accompagné de forte pluie, et en raison de nombreuses infiltrations d’eau dans son habitation. (…) le bâchage de protection desdits travaux était défectueux. Lors de mon intervention, j’ai repositionné quelques tuiles et débouché un chéneau qui était rempli de mousses et de morceaux de ciment, et débouché un tuyau de descente d’eaux pluviales. » ;un courrier de son conseil adressé à la défenderesse du 05 juillet 2022 rappelant les multiples inondations en raison notamment de l’absence de respect des normes de la toiture, l’absence de fixation correcte du bac en acier et des réparations réalisées par le bailleur lui-même ; de l’absence d’aération dans la cuisine et la salle de bain ; une lumière limitée au rez-de-chaussée depuis que les plexiglass ont été recouverts entrainant une augmentation de l’électricité ; le tableau électrique n’est pas aux normes et le diagnostic énergétique remis lors de la signature du contrat de bail semble erronée, puisqu’il est fait état d’une porte en PVC alors qu’elle est en bois ; puis un second courrier du 15 juin 2023 rappelant les désordres constatés à savoir un tableau électrique pas aux normes, un chauffe-eau branché directement sur le compteur, l’absence de lumière du jour dans la cuisine et la salle de bains, l’absence de ventilation dans le logement, les radiateurs ne sont pas aux normes, et la toiture qui n’est pas aux normes.
Mme [H] [D] produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice à [Localité 2], Me [K] [U], du 06 avril 2023 dans lequel il est constaté que :
la porte n’est plus étanche à l’air ;un tableau électrique récent avec un fusible non attribué ; une couverture en tôle a été appliquée au-dessus de la couverture préexistante obturant les puits de lumière présents au préalable dans la cuisine et la salle d’eau ; dans la cuisine : aucune fenêtre ou porte donnant sur l’extérieur ;présence de bouches type bouche VMC ;dans la salle d’eau : absence de porte et de fenêtre donnant sur l’extérieur ; marques de pénétration d’eau dans l’angle du mur contigu à la salle d’eau ;convecteurs sont anciens et usagés ;la poussière de bois de la poutraison tombe au sol et sur le lit. En réponse, les consorts [X] produisent les pièces suivantes :
- des attestations d’artisans et de gérant de société indiquant qu’ils avaient rencontré des difficultés pour intervenir au sein du logement de Mme [H] [D] aussi bien pour les travaux de couverture, le changement de radiateur et du changement de serrure sur le volet roulant de la porte d’entrée ;
- un protocole d’accord du 20 avril 2021 entre les parties concernant les travaux de charpente, de couverture et la vérification du système de ventilation/extraction dans le logement de Mme [H] [D] qui ne souhaite pas qu’il soit fait usage de son eau et électricité ;
- un devis et une facture n°F20210700010 du 19 juillet 2021 de la SARL MOURANET Didier pour la pose d’un interrupteur différentiel, deux aérateurs et un tableau pour la somme de 452,10 euros ;
- le diagnostic de performance énergétique du 14 janvier 2009 du logement loué ;
- des factures et devis de diverses entreprises du 22 juillet 2020 pour le dépannage sur un volet roulant et le remplacement d’une serrure ; le 29 septembre 2021 pour la fourniture d’un ballon ; le 12 novembre 2021 pour câble, goulotte, disjoncteur, sortie de câble en saillie et test ligne chauffe-eau ; le 18 juin 2018 pour la fourniture et la pose d’une poignée sur la porte d’entrée ; le 24 septembre 2019 pour un mitigeur lavabo et douche ; le 02 février 2021 pour le remplacement d’un poignée du volet roulant ; le 05 juillet 2023 pour le démontage du coffre pour accéder au ballon et le réglage de la température ; le 07 novembre 2023 débouchage des canalisations ; le 25 mars 2023 pour déboucheur du WC, dépose et repose du WC ; le 05 août 2021 pour le tableau électrique ; le 28 septembre 2021 pour un radiateur ; le 28 juin 2022 pour la couverture de la toiture ; le 21 octobre 2006 pour des travaux de charpente pour créer le support à une couverture ardoise ; et le 24 octobre 2022 pour la création d’une ligne chauffe-eau et le changement du tableau électrique ;
- le rapport définitif de l’assurance PACIFICA du 22 juillet 2022 pour un sinistre survenu le 1er mars 2020 dans le bien loué dans lequel il est indiqué « Le sinistre dégât des eaux a été causé par un problème au niveau de la couverture et des cheneaux. Au jour de l’expertise, aucun dégât n’est visible et les travaux nécessaires à la couverture et aux cheneaux sont en cours » ;
- des échanges SMS entre a priori les parties datés du 11 mai 2020, 15 juillet 2020, 28 août 2020, 03 septembre 2020, 10 novembre 2021, et 17 février 2022 concernant le sinistre de dégâts des eaux en raison d’infiltrations dans la toiture et le souhait de Mme [H] [D] que les travaux de la toiture auront lieu « une fois l’hiver passé ».
Les consorts [X] produisent également un procès-verbal de constat du 10 mai 2023 d’un commissaire de justice de [Localité 3], Me [J] [G], valant état des lieux de sortie, dans lequel il est constaté :
les extérieurs sont en bon état d’entretien ; la porte d’entrée est en état de fonctionnement, ainsi que le volet mécanique roulant ; le salon-séjour est chauffé par deux radiateurs électriques en état de fonctionnement ; la cuisine est aéré par une ventilation mécanique contrôlée dont la bouche n’a pas été nettoyée ; et la présence au plafond d’une plaque de polycarbonate ; présence au plafond de la salle de bain d’une plaque de polycarbonate ; et cette pièce est aérée par une ventilation mécanique contrôlée dont la bouche a été nettoyée ;dans l’arrière-cuisine, il est constaté la présence d’humidité en partie inférieure et de manière plus prolongée aux angles du mur droit ; la présence d’humidité est visible sur la partie inférieure et notamment les angles du mur situé à droite. Le mur droit est recouvert d’une peinture avec des traces d’humidité ; cette pièce est éclairée par un puit de lumière et aérée par une fenêtre à simple vitrage ; il est précisé par Mme [H] [D] que le système d’ouverture et fermeture de la fenêtre est condamnée ; la salle d’eau : cette pièce est aérée par la bouche de la ventilation mécanique contrôlée.
Il résulte de l’ensemble de ces pièces que Mme [H] [D] ne rapporte pas suffisamment d’éléments permettant de caractériser la non décence du logement loué.

Par conséquent, Mme [H] [D] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance, mais également de son préjudice moral et de la résistance abusive qu’en découlent.

Sur le règlement de l’électricité de l’appartement voisin

En l’espèce, Mme [H] [D] affirme que les branchements de l’appartement voisin étaient reliés à son compteur électrique sans en rapporter la preuve.

De ce fait, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la transmission de l’état des lieux de sortie

En l’espèce, Mme [H] [D] sollicite la transmission de l’état des lieux de sortie.

Or, ce document a été remis par les consorts [X] lors de la présente procédure.

De ce fait, il ne sera pas fait droit à la demande.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l'allocation de dommages-intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol. Une telle condamnation à dommages-intérêts pour procédure abusive implique donc que soit rapportée la preuve d'une intention malicieuse du demandeur et de la conscience d'un acharnement procédural voué à l'échec.

En l'occurrence, les consorts [X] échouent à démontrer une faute de nature à engager la responsabilité de Mme [H] [D], outre qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un préjudice autre que celui résultant de l'obligation de se défendre, qui fait l'objet d'une demande au titre des frais irrépétibles.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par les consorts [X].

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [H] [D] partie succombante, supportera la charge des entiers dépens.
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [V] [X], Mme [Q] [X], Mme [I] [X] et M. [L] [X], Mme [H] [D] sera condamnée à leur verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,