TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/00206

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00206 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCRL

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [G]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL REDON-REY-LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Romain DEHOUX, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [K] [Y] épouse [G]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL REDON-REY-LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par la SELARL DEREC, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Romain DEHOUX, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [M]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [P] [E]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] ont donné à bail à Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 3], par contrat du 8 août 2017 ayant pris effet le 17 août 2017, pour un loyer mensuel de 840 euros, payable d’avance mensuellement entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] ont fait signifier le 9 juillet 2024 à Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.608,82 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] ont fait signifier le 14 octobre 2024 à Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] un second commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2.778,80 euros. Ce commandement a été remis à étude.

Les bailleurs ont saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret de la situation d'impayés le 12 juillet 2024 pour le premier commandement de payer, puis le 16 octobre 2024 pour le second.

Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] ont ensuite fait assigner en référé, le 17 février 2025 Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS aux fins suivantes :

Juger et constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),
En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [M] et Madame [E] et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Voir condamner solidairement par provision Monsieur [M] et Madame [E] au paiement de la somme de 2.003,20 euros correspondant au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de février 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir ;Les voir condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux, soit la somme de 976,35 euros ;Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux ;

Dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 octobre 2024 ;Les voir condamner in solidum au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;Les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.
L’assignation a été dénoncée au Préfet le 19 février 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 9 juin 2026 après deux renvois.

A cette audience, Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] - représentés par leur avocat – ont actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.417,22 euros au 5 juin 2026.

Régulièrement cités par le biais d’un procès-verbal remis respectivement à personne et à un tiers présent au domicile, Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] n’ont pas comparu.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l'audience. Il en ressort que le couple a quatre enfants dont trois qui sont actuellement placés et pris en charge par l’ASE. Madame est en contrat à durée indéterminée chez DERET depuis juillet 2019 tandis que Monsieur engagé dans un parcours de reconversion professionnelle avec France Travail est contraint d’interrompre cette démarche en raison d’une situation administrative bloquée. En effet, il ressort du diagnostic que son titre de séjour a expiré le 11 mars 2025 et qu’il est dans l’attente de son renouvellement par la préfecture.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 juillet 2024 puis le 16 octobre 2024, la formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physiques.

La copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret le 19 février 2025, soit six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que s'appliquant au moment de l'assignation.

L’action est donc recevable.

II. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en vigueur depuis l’entrée de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 8 août 2017 ayant pris effet le 17 août 2017 contient une clause de résiliation de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme de tout ou partie du loyer et des charges.

Le commandement de payer qui a été délivré le 14 octobre 2024, prévoyait un délai de deux mois pour éteindre les causes dudit commandement. La clause du bail prévoyant également un délai de deux mois, il y aura lieu d’appliquer ce délai malgré les nouveaux termes de la loi du 27 juillet 2023.

C’est donc le délai de deux mois qui s’appliquera en l’espèce.

Il portait sur la somme en principal de 2.778,80 euros au titre des loyers et charges échus.

Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] ne s’étant acquittés que d’un règlement de 1.400 euros pendant la période de deux mois, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 décembre 2024.

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 décembre 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] restent redevables des loyers jusqu’au 16 décembre 2024, et à compter du 16 décembre 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E], occupants sans droit ni titre depuis le 16 décembre 2024, causent un préjudice à Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant indexé des loyers et charges, à savoir la somme de 976,35 euros, jusqu’à parfaite libération des lieux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [V] [G] et Madame [K] [G] née [Y] produisent un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] restent devoir la somme de 2.417,22 euros à la date du 5 juin 2026, échéance du mois de juin 2026 incluse.

De cette somme, il convient de déduire la somme de 188,74 euros correspondant à la taxe d’ordures ménagères de l’année 2019, non justifiée en procédure. Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 68,67 euros correspondant à une facture d’intervention Gaz Services, non justifiée en procédure ainsi que la somme de 94,04 euros correspondant également à une facture Gaz Service « SP00531212 », non justifiée en procédure.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.065,77 euros.

Absents à l'audience, Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] ne contestent par définition, ni le principe ni le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires.

En conséquence, Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 2.065,77 euros, à titre de provision, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens.

Par ailleurs, Monsieur [U] [M] et Madame [F] [P] [E] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS