TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/00792

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/00792 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMWV

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET,Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [L] [C]
demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]
comparante en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2025, ayant pris effet le 18 février 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a loué à Madame [L] [C] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 715,59 euros, payable mensuellement à terme échu.

Par acte d’huissier du 8 août 2025 remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à Madame [L] [C] un commandement de justifier de l’occupation du logement, de la souscription de l’assurance et de payer dans les six semaines la somme de 1.229,09 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.  

Par acte d’huissier en date du 23 octobre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner en référé Madame [L] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ORLEANS et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Madame [L] [C] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 et 7g de la loi du 6 juillet 1989 et juger que ces derniers seront expulsés ainsi que tout occupant de leur chef, dans les délais légaux et avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l'article L411-1 du code des procédures civiles d'exécution ;La condamner à titre provisionnel au paiement des arriérés des loyers et charges soit la somme de 1.467 euros en application de l'article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation en vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, La condamner à titre provisionnel à produire l’attestation d’assurance sous 8 jours à compter de la signification de la décision ;La condamner à titre provisionnel au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges majorées des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu'à complète libération des locaux en vertu de l'obligation de réparer le préjudice subi du fait d'une occupation sans droit ni titre, conformément à l'article 1760 du code civil ;La condamner au paiement d'une somme de 500,00 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l'équité impose de ne pas lui laisser supporter, ainsi qu’aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a actualisé la dette locative à la somme de 5.609,05 euros au 31 mai 2026. Elle a indiqué que le loyer n’est pas payé depuis le mois de novembre 2025. Elle a fait état d’un règlement de 550 euros le 5 mars 2026 et d’un paiement de 621 euros le 1er octobre 2025. Elle a précisé que le montant du loyer s’élève à la somme de 721,92 euros charges comprises et a sollicité l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [L] [C], régulièrement citée par procès-verbal remis à personne, a comparu. Elle a sollicité des délais de paiement à hauteur de 155 euros par mois et a indiqué son souhait de rester dans le logement. Elle a précisé avoir envoyé son attestation d’assurance et percevoir le chômage. Elle a indiqué avoir ouvert une entreprise et avoir uniquement les revenus CAF mais que l’entreprise n’a pas fonctionné. Elle a précisé attendre son congé maternité et indiqué percevoir 1.200 euros et 600 euros de CAF. Elle a ajouté ne pas avoir d’autres dettes ni de dossier Banque de France.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

I. Sur la recevabilité de la demande

•    Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

Le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Madame [C] dès le 21 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.

 •    Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

•    Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions de ce passage de la loi.

En l'espèce, le bail conclu le 7 février 2025, ayant pris effet le 18 février 2025 contient une clause résolutoire en cas de non souscription d'une assurance (article 14).

Le 8 août 2025, un commandement d'avoir à justifier de l'assurance a été signifié à Madame [L] [C], les dispositions du passage de la loi y étant reproduites et la clause insérée au bail étant reproduite dans l'acte.

En conséquence, Madame [L] [C] avait jusqu'au 8 septembre 2025 à 24 heures pour remettre l'attestation d'assurance du logement.

A l'audience, la société bailleresse n’a pas indiqué que l’assurance a été produite par la locataire, malgré que celle-ci ait indiqué avoir transmis son assurance, la bailleresse ne s’est pas désistée de ses demandes à cet égard. En conséquence, il sera considéré que celle-ci est toujours manquante.

Il en résulte que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise à la date du 9 septembre 2025.

L'expulsion de Madame [L] [C] du logement sera ordonnée en conséquence, sans qu'il soit nécessaire de vérifier le bien-fondé du second motif d'acquisition de la clause résolutoire (loyers impayés), celui-ci étant superfétatoire.

Sur l'expulsion de la locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 9 septembre 2025, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [C] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.

•    Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort de l'article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver » et de l'article 9 du code de procédure civile qu'il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette de Madame [L] [C] s’élève à la somme de 5.609,95 euros, échéance du mois de mai 2026 inclus.

De cette somme, il y a lieu de déduire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens (39,36 euros et 139,91 euros).

La dette locative s’élève donc à la somme de 5.430,18 euros.

Il convient donc de condamner Madame [L] [C] au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance du mois de mai 2026 incluse.

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2025, date de l’assignation sur la somme de 1.467 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Madame [L] [C] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure à celle calculée ci-dessus et jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera égale au montant du loyer et des charges tel qu’il serait si le bail n’était pas résilié.

Sur les délais de paiement
La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler sa dette en versements de 155 euros par mois en plus du montant de son loyer et de ses charges.
En outre, il ne pourra par ailleurs pas être accordé de délais de paiement à Madame [L] [C], du fait du motif de l’acquisition de la clause résolutoire (défaut d’assurance) et celle-ci n’ayant en tout état de cause pas repris le paiement intégral du loyer au moment de l’audience.

En conséquence, il ne pourra pas être fait droit à sa demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

 
•    Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [C] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

•    Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de condamner Madame [L] [C] à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

•    Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS