TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/01590

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/01590 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HCSO

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [G] [B], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS

Madame [Q] [X]
représentée par Me Véronique PIOUX, avocat au barreau d'ORLEANS

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

Madame [J] [V] épouse [N], demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Arthur DA COSTA de la SELARL MALTE AVOCATS, avocats au barreau d'ORLEANS

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er janvier 1995, Madame [B] [G] a donné en location à Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] un logement à usage d’habitation principale situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 2.200 francs, payable d’avance le premier jour de chaque mois.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 14 mai 2024, Madame [B] [G] a donné congé du logement pour le vendre, à effet au 31 décembre 2024.

Par acte du 27 janvier 2025 remis à étude, Madame [B] [G] a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins suivantes :

Déclarer Madame [G] [B] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;Et y faisant droit,
Constater que par l’effet du congé pour vendre qui leur a été délivré le 14 mai 2024, Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] occupent sans droit ni titre, depuis le 1er janvier 2025, le bien appartenant à Madame [G] [B] situé à [Adresse 2] ;En conséquence, autoriser Madame [G] [B] à procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, en l’absence de libération des lieux et de remise des clés dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer à Madame [G] [B] une indemnité d’occupation d’un montant de 1.000 euros par mois, outre les charges réelles, à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer à Madame [G] [B] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer à Madame [G] [B] la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] aux entiers frais et dépens ;Maintenir l’exécution provisoire de droit ;Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.
L’assignation a été notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juin 2026.

A cette audience, Madame [B] [G], représentée par son avocat, a indiqué qu’il s’agit d’un congé pour vendre qui est contesté et a procédé au dépôt de ses écritures.
Madame [G] [B] a déposé ses conclusions à l’audience, conclusion par lesquelles elle sollicite :

Déclarer Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N], recevables et bien fondés en leur intervention volontaire ;Déclarer Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] épouse [N] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;Et y faisant droit,
Constater que depuis le 1er janvier 2025, par l’effet du congé pour vendre qui leur a été délivré le 14 mai 2024, Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] occupent sans droit ni titre le bien appartenant indivisément à Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N], situé à [Adresse 2], cadastré section BC numéro [Cadastre 1] ;En conséquence, autoriser Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N] à procéder à l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique si besoin est, en l’absence de libération des lieux et de remise des clés dans le délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer conjointement à Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N], une indemnité d’occupation d’un montant de 1.000 euros par mois, outre les charges réelles, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l’expulsion ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer conjointement à Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N], la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts par application et dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] à payer conjointement à Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V], épouse [N], la somme de 2.500 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner in solidum Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] aux entiers frais et dépens ;Maintenir l’exécution provisoire de droit ;Rejeter toutes prétentions, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], représentés par leur avocat, ont déposé leurs conclusions à l’audience, conclusion par lesquelles ils sollicitent :

Déclarer Madame et Monsieur [X] bien fondés dans leur argumentation ;Juger que l’intervention volontaire de Monsieur [D] [V] et de Madame [J] [V] épouse [N] ne purge pas la nullité du congé pour vendre tenant à l’indétermination de la chose offerte à la vente, ni le grief subi par les époux [X] ;Juger nul et de nul effet le congé pour vendre qui leur a été donné par Madame [B] [G] par acte du 14 mai 2024 ;
En conséquence,
Juger que le bail d’avril 1988 renouvelé le 1er janvier 1995 est reconduit pour une nouvelle période de trois années, soit du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2027 ;Condamner Madame [G] [B] à payer à Madame et Monsieur [X], la somme de 1.525,80 euros en réparation de leur préjudice matériel ;Condamner Madame [G] [B] à payer à Madame et Monsieur [X], la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;Débouter Madame [B] et les intervenants volontaires de toutes leurs demandes plus amples ou contraires aux termes des présentes et notamment la demande d’expulsion et de paiement de dommages et intérêts, article 700 et dépens ;Condamner Madame [G] [B], Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] épouse [N] au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 ainsi qu’en tous les dépens.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2026..

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.

Madame [B] [G] ayant formulées des nouvelles demandes à l’audience, en la présence du défendeur, Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], c’est ces nouvelles demandes qui deviendront principales, à sa demande, les demandes présentes dans l’assignation étant maintenues à titre subsidiaire.

SUR LA QUALITE DE MONSIEUR [D] [V] ET MADAME [J] [V] A AGIR AU NOM DE L’INDIVISION POUR MADAME [G] [B] :
Il y a lieu de constater que dans le cadre des conclusions prises pour l’audience du 9 juin 2026 par Maître DA COSTA, conseil de la demanderesse, il est précisé que Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] interviennent volontairement à la procédure et s’associent aux demandes formulées par Madame [G] [B] ayant agi initialement.

Toutefois, il convient d’observer que l’action a été engagée par Madame [G] [B] qui est la seule personne apparaissant sur le contrat de bail en qualité de bailleresse.
Aussi, aucun document n’a été versé aux débats s’agissant de Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] permettant d’établir leur lien avec Madame [G] [B].
En conséquence, la qualité à agir de Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] n’est pas établie. De ce fait, les demandes formulées à l’encontre de Monsieur [D] [V] et Madame [J] [V] seront rejetées ainsi que les demandes formulées par ceux-ci.

SUR LA VALIDITE DU CONGE ET SES CONSEQUENCES :
Sur la validité du congé :
Aux termes de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.
Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’un commissaire de justice ou de la remise en main propre.
En l’espèce, Madame [B] [G] a donné congé à Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] du logement dont ils sont locataires, par acte de Commissaire de Justice en date du 14 mai 2024 et à effet au 31 décembre 2024 à minuit, et cela aux fins de vente.

La date du 31 décembre 2024 étant celle du terme du bail, la notification du congé est bien intervenue six mois avant l'expiration du bail, puisque les locataires ont reçu l’acte du Commissaire de Justice le 14 mai 2024, selon la date présente sur le procès-verbal de signification.

Le congé contient les mentions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il est suffisamment précis pour s'assurer qu'il porte bien sur l'objet exact du bail.

Il contient une offre de vente, un prix, les conditions de la vente et rappelle le délai de validité de cette offre.

Il apparaît que Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] ont souhaité acheter le bien, toutefois, leur offre est intervenue après le délai de deux mois prévus par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

En tout état de cause, il apparaît que l’offre qui avait été formulée n’était pas recevable.

Il apparaît que Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] se trouvent encore dans le logement.

Il en résulte que le congé est valable, que le contrat de bail est résilié le 31 décembre 2024 à 24 heures et que Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] sont donc déchus de tout titre d'occupation des locaux loués depuis le 1er janvier 2025.

Sur les conséquences du congé :
Sur la demande en paiement concernant le logement :
L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit, comme première obligation du locataire, celle de régler les loyers et charges récupérables au terme convenu.

Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] restent redevables des loyers jusqu’au 31 décembre 2024. A partir du 1er janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, les locataires, occupants sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2025 ont causé un préjudice à Madame [B] [G] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges tel qu’ils auraient été si le bail s’était poursuivi, à savoir la somme de 1.000 euros, que les occupants devront régler.

Cette indemnité d’occupation est due à partir du 1er janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion des locataires :
Le bail ayant pris effet le 1er janvier 1995 étant résilié, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], ainsi que celle de tout occupant de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION AU TITRE D’UN PREJUDICE MORAL : Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] sollicitent le versement d'une somme de 2.000 € au titre du préjudice moral subi en estimant qu’ils n’ont pu jouir paisiblement de la maison louée.

Il ne ressort pas des pièces versées au débat un quelconque préjudice moral subi par Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X].

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre d’un préjudice moral formulé par Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X].

SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION AU TITRE D’UN PREJUDICE MATERIEL :
L’article 1240 du Code Civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

S’agissant de Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], ceux-ci sollicitent une somme de 1.525,80 euros au titre d’une indemnisation de leur préjudice matériel.

En effet, les défendeurs sollicitent la somme de 1.525,80 euros en réparation de leur préjudice matériel pour la création d’une SCI ainsi que la publication.

Toutefois, il apparaît que Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] n’apportent pas la preuve d’un préjudice matériel subi.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande d’indemnisation au titre de leur préjudice matériel formulée par Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X].

SUR LES DEMANDES D’INDEMNISATION AU TITRE DE DOMMAGES ET INTERÊTS :En l’espèce, à l’analyse des pièces et éléments versés à la procédure par les parties, il s’avère que tant la réalité du préjudice allégué que le caractère dilatoire et manifestement abusif, voire malveillant, des époux [X], défendeurs, n’est pas véritablement prouvé, ni factuellement démontré par Madame [G] [B].
Dans ces conditions, la requérante devra donc être intégralement déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :
Sur les dépens :
Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du congé et de l'assignation, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :
Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [C] [X] et Madame [Q] [X] devront verser in solidum à Madame [B] [G] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du Code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même Code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans ce cas, il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune raison ne justifie que la présente décision ne soit pas exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS