TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06305

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06305 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLZN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LOGEMLOIRET, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [E] [T] (Salarié) muni d'un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
copies délivrées le :
à :

EXPOSE DES FAITS

Suivant contrat de location en date du 7 août 2018, ayant pris effet rétroactivement le 2 août 2018, l’OPH LOGEMLOIRET a donné en location à Monsieur [G] [R] et Madame [M] [V]un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 333,75 euros charges comprises, payable à terme échu le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 8 août 2018.

Madame [M] [V] a donné son préavis de départ du logement par lettre du 15 avril 2020, avec effet au 15 mai 2020.

Monsieur [G] [R] a donné son préavis de départ du logement par lettre du 27 février 2023, avec effet au 15 mars 2023.

Un constat d’état des lieux de sortie du logement a été contradictoirement établi le 19 juillet 2023.

Un conciliateur de justice a été saisi par l’OPH LOGEMLOIRET aux fins de tentative de conciliation. Un constat de carence a été dressé entre les parties en date du 4 avril 2025.

L’OPH LOGEMLOIRET a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans suivant une requête datée du 5 septembre 2025 et reçue au greffe le 3 octobre 2025, aux termes de laquelle le bailleur a sollicité la condamnation de Monsieur [G] [R] à lui payer la somme en principal de 4.113,72 euros, dont 2.354,41 euros au titre des loyers et charges impayés, et 1.759,31 euros au titre des réparations locatives, outre 450 euros d’indemnité au titre de l’article 700 du CPC.

Le 7 janvier 2026, l’OPH LOGEMLOIRET a adressé une citation par devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’orléans et remise de pièces à Monsieur [G] [R] suivant procès-verbal remis à étude.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juin 2026, où l’OPH LOGEMLOIRET, représentée par Monsieur [T] dûment mandaté, a indiqué que le locataire a quitté les lieux en août 2022 et que la dette s’élève à la somme de 2.354,41 euros au titre des loyers et charges impayées, déduction faite du dépôt de garantie, et à la somme de 1.759,31 euros au titre des réparations locatives.

Monsieur [G] [R] n’a pas comparu à l’audience, ni personne pour lui, bien que régulièrement convoquée par procès-verbal remis à étude.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 juillet 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’analyse des pièces versées aux débats par la société demanderesse, force est de constater que des loyers et charges sont restés impayés suite au départ du locataire.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

L’OPH LOGEMLOIRET, bailleresse, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte actualisé au 1er juin 2026 des loyers, charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 2.354,41 euros, comprenant les loyers et charges impayés, déduction faite du montant des dépôts de garantie.

De cette somme, il y a lieu de déduire la somme de 22,87 euros correspondant aux frais de dossiers SLS, non justifiés en procédure ainsi que les sommes de 3,19 euros et 2,88 euros correspondant aux frais liés au risque locatif, non justifié en procédure.

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 2.325,47 euros.

Monsieur [G] [R], absent à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de sa dette locative résiduelle.

Il y aura donc lieu, en conséquence, de condamner Monsieur [G] [R] à payer à l’OPH LOGEMLOIRET cette somme de 2.325,47 euros, au titre du solde de sa dette de loyers, charges demeurant impayés.

Sur la demande au titre des réparations locatives :
Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.Aux termes de l’article 1731 du Code Civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La bailleresse sollicite à ce titre la somme de 1.759,31 euros détaillés comme suit :
184,80 euros au titre des réparations dans la cave,255,74 euros au titre des réparations dans la chambre 1,463,31 euros au titre des réparations dans la chambre 2,252,45 euros au titre des réparations dans la cuisine,26,86 euros au titre des réparations dans le dégagement,41,05 euros au titre des réparations dans le hall d’entrée,21,98 euros au titre des réparations dans la salle de bain,48,84 euros au titre des réparations dans le séjour,158,50 euros au titre des réparations dans les toilettes,215,78 euros au titre du nettoyage complet du logement.
Un état des lieux d’entrée contradictoire a été réalisé le 8 août 2018.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 19 juillet 2023.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement.
Toutefois, il y a lieu de constater que l’état des lieux d’entrée fourni aux débats est illisible, celui-ci ne permettant pas de connaitre l’état d’usage dans lequel était le logement lors de l’entrée dans les lieux, l’ensemble des observations étant illisibles.
En conséquence, l’ensemble des désordres relevés dans le constat d’état des lieux de sortie, en l’absence d’état des lieux d’entrée lisible permettant de connaitre l’état général du logement lors de l’entrée dans les lieux, ne permettent pas de prouver un éventuel manquement du locataire à ses obligations.
Il convient de rappeler par ailleurs que la bailleresse demanderesse à l’action a la charge de la preuve des allégations et prétentions qu’elle développe à l’appui de ses demandes au visa des dispositions légales ci-dessus rappelées et qu’elle a la responsabilité de l’établissement des états des lieux du logement qu’elle souhaite mettre en location.
Qu’en l’espèce, la bailleresse ne rapportant pas les preuves nécessaires à l’appui de ses demandes, en particulier au regard de l’illisibilité de l’état des lieux d’entrée, elle sera déboutée de l’ensemble de ses demandes indemnitaires concernant les réparations locatives.

III. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Sur les dépens :
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [G] [R] succombant à l’instance, il sera condamné au paiement des entiers dépens.

Sur l'article 700 du code de procédure civile :
L'article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu'il détermine, en tenant compte de l'équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu'il soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS