TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06595

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 1]

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06595 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMOD

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

S.A.E.M CDC HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP GUILLAUMA - PESME - JENVRIN, avocats au barreau d'ORLEANS, substituée par Me Romain DEHOUX, avocat au barreau d'ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Q] [K]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 28 mai 2018 entre la SA CDC HABITAT en qualité de bailleur, et M. [Q] [K], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 3]. Le loyer a été fixé à 571,25 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, la SA CDC HABITAT a fait signifier à M. [Q] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 11865,43 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La SA CDC HABITAT a saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de cette situation le 15 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2025, la SA CDC HABITAT a fait assigner M. [Q] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [Q] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, le condamner à lui payer :- la somme de 12 140,27 euros au titre de la dette locative,
- une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
- la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 21 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, la SA CDC HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 16 938,90 euros arrêtée au 05 juin 2026. Elle confirme le versement de la somme de 250 euros, mais le 18 mai 2026 et fait valoir que l’expulsion est demandée sur le fondement du défaut d’assurance, ne pouvant permettre la mise en place de délais de paiement.

M. [Q] [K], régulièrement assigné à l'étude, a comparu en personne. Il soutient avoir payé intégralement son loyer en mars 2026 et explique ces difficultés financières en raison de soucis de santé. Il sollicite des délais de paiement à raison de 250 euros en plus de son loyer courant et qu’il a déjà versé cette somme au mois de juin 2026. Il précise qu’il est en attente de sommes provenant d’assurance-vie suite à un héritage. Il s’engage à transmettre son assurance à son bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
La SA CDC HABITAT justifie avoir saisi la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives par SA CDC HABITAT le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de SA CDC HABITAT est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, la SA CDC HABITAT produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 05 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 16938,90 euros.

La dette n’est pas contestée par M. [Q] [K], aucun élément n’étant produit susceptible de remettre en cause son montant.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « frais de contentieux », non justifiés, ainsi que les frais de rejet.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 16 478,94 euros.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance et de loyers impayés :

Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 28 mai 2018 a été signifié par commissaire de justice en date du 18 juillet 2025. Ce commandement de payer vise à la fois l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance et celle de payer le loyer.

Or, le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.

Dans la mesure où la non justification de l’assurance produit effet un mois seulement après la délivrance du commandement de payer, c’est cette cause de résiliation qui a produit la première résiliation du bail, sans qu’il y ait besoin de se prononcer sur l’autre cause de résiliation postérieure.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 mai 2018, à compter du 19 août 2025.

Par voie de conséquence, il se trouve, à compter de la résolution du bail, occupant sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [Q] [K] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

L'expulsion de M. [Q] [K] et de tout occupant de son fait des lieux loués sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que cette expulsion est assortie par principe d’un délai de deux mois avant commandement de quitter les lieux, délais pouvait être réduit ou supprimé par le juge.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner M. [Q] [K] à payer à la SA CDC HABITAT la somme de 16478,94 euros, au titre des sommes dues au 05 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, à compter de l’assignation du 20 octobre 2025 sur la somme de 12 140,27 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de maintien dans les lieux par la mise en place d’un plan d’apurement :

La résiliation du bail est basée sur le défaut de justification d’assurance par le locataire. Au regard de la demande formée de se maintenir dans les lieux, et de la mise en place d’un plan d’apurement de la dette par le versement de sommes en plus du loyer, une telle demande sera rejetée, la dette locative n’étant pas le fondement justifiant la résiliation du bail.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT

La résiliation du bail est acquise en raison de la non-justification par le locataire de la souscription d’une assurance locative. Par conséquent, M. [Q] [K] ne peut obtenir des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 qui prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limité de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1 345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En application de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Q] [K] ne verse aucune pièce à l’appui de sa demande de délais de paiement, ne démontre pas avoir repris le paiement de son loyer courant et ne justifie pas être en capacité de régler de manière échelonnée sa dette locative qui ne cesse d'augmenter, ainsi qu'il résulte du décompte actualisé à la date du 05 juin 2026 laissant apparaître un solde débiteur de 16938,90 euros.

Le diagnostic social et financier versé aux débats indique que M. [Q] [K] n’est pas en capacité de régler sa dette dans un délai de deux années, compte tenu des revenus qu’il déclare.

Par conséquent, la demande de délais de paiement sera rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [Q] [K] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS