TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06657

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06657 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMRX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [Y] [T] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [K]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 02 août 2024 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) en qualité de bailleur, et M. [W] [K], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 2]. Le loyer a été fixé à 308,00 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à M. [W] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 650,82 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé avec accusé de réception délivré le 20 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a mis en demeure M. [W] [K] de justifier de l'assurance du logement.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) a saisi la Caisse des Allocations Familiales de cette situation le 25 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 11 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [W] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux selon les modalités de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,le condamner à lui payer :la somme de 891,48 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2025, et à compter de l’assignation sur les sommes dues postérieurement,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer, ne pas écarter l’exécution provisoire.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 14 octobre 2025.

À l'audience du 09 juin 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.), représenté, maintient ses demandes. Elle actualise sa créance à la somme de 1396,50 euros arrêtée au 09 juin 2026.

M. [W] [K], régulièrement assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

L’affaire est mise en délibéré au 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.

En l'espèce, M. [W] [K] assigné à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.

La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.

La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse des Allocations Familiales par LOGEMLOIRET (O.P.H.) le 25 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H.) est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 09 juin 2026. Il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 1396,50 euros.

Au regard des pièces produites, notamment les justificatifs de certains frais et en l’absence de tout élément susceptible de remettre en cause ce montant, il en ressort que la dette locative doit être retenue pour ce montant.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 23 juillet 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 24 septembre 2025.

SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code de procédure civile, al 1, ainsi visé dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, le paiement des sommes dues ».

Il doit nécessairement s’en déduire que les délais ainsi accordés peuvent constituer soit en un échelonnement du paiement de la dette, soit en un report de son paiement, soit en une combinaison des deux solutions, un tel cas de figure étant plus favorable aux parties que l’application stricte de l’une ou de l’autre des solutions prévues par le législateur.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Dans les deux cas, les procédures d’exécution doivent être suspendues, et donc notamment le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et la procédure d’expulsion.

Aux termes des articles 446-1 et 832 du code de procédure civile, une partie à un litige civil peut former par courrier remis ou adressé au greffe une demande sollicitant l’octroi de délai de paiement, par exception au principe de l’oralité. Il n’est pas prescrit dans les dispositions légales que le courrier doit avoir été adressé en personne par l’intéressé.

Cette demande de délai a été formée dans le cadre du diagnostic social et financier par le locataire, lequel a été informé par les services préfectoraux qu’il serait transmis au greffe avant l’audience. Il doit donc être considéré que cette demande de délai de paiement, adressée au greffe avant l’audience et soumise au contradictoire, est recevable.

En l’espèce, M. [W] [K] indique qu’un plan d’apurement a été mis en place depuis le mois de septembre 2025 afin de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à savoir en payant la somme mensuelle de 150 euros en plus de son loyer courant. Il justifie de son situation personnelle et financière.

Or, LOGEMLOIRET (O.P.H.) indique qu’il n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis décembre 2025.

Au regard des dispositions précitées, le juge peut soit étaler le règlement de la dette sur 36 mois, mais les conditions ne sont pas réunies.

Dans le cadre d’un plan de 24 mois, il peut en revanche être imposé 23 mensualités de 61 euros, et une dernière du solde de la dette, soit 1 396,50 euros. Un tel plan apparaît soutenable compte tenu du montant de la dette et du montant des échéances, de la volonté du locataire d’apurer sa dette et d’un retour à une certaine stabilité financière. Ces modalités n’imposent pas en outre, à titre de condition, la reprise du paiement intégral des loyers avant l’audience.

Il sera donc fait droit à une demande de plan d’apurement en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, selon les modalités précisées au dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de M. [W] [K] et de tout occupant de son fait sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Elle restera redevable, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation, révisable aux conditions prévues par le bail, d’un montant égal au loyer toutes charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes relatives à la séquestration des meubles :

LOGEMLOIRET (O.P.H.) ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner M. [W] [K] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.) la somme de 1396,50 euros, au titre des sommes dues au 09 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2025 sur la somme de 650,82 euros, à compter de l’assignation du 11 octobre 2025 sur la somme de 891,48 euros et du présent jugement sur le surplus.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [W] [K] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations respectives des parties, de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS