TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06659

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06659 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMRZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [C] [F] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [W]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 22 mai 2024 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) en qualité de bailleur, et M. [L] [W], en qualité de locataire, pour un logement et un garage, situés [Adresse 3]. Le loyer a été fixé à 516,08 euros, charges comprises. Un avenant est signé le 22 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à M. [L] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1463,76 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Il lui a également fait signifier, le même jour, un commandement de justifier de l'assurance du logement.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) a saisi la Caisse des Allocations Familiales de cette situation le 27 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner M. [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de M. [L] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le condamner à produire l’attestation d’assurance sous huit jours à compter de la signification de la décision à intervenir, le condamner à lui payer :la somme de 861,47 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 21 octobre 2025.

L’affaire a été appelé à l’audience du 09 juin 2026.

À l'audience du 9 juin 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.) maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2250,77 euros arrêtée au 02 juin 2026. Elle précise que l’assurance a été fournie dans les délais. Elle indique que M. [L] [W] est toujours dans les locaux, qu’il est en intérim et qu’il est seul avec trois enfants à charge. Elle ajoute qu’un plan d’apurement de la dette a été mis en place, que le locataire est en attente d’un rappel de la Caisse d’allocations familiales permettant une entrée d’argent et qu’elle accepte la suspension de la clause résolutoire.

M. [L] [W], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.
L’affaire a été mise en délibéré le 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de constater que LOGEMLOIRET (O.P.H.) s’est désisté de sa demande de résiliation de bail pour défaut d’assurance.

SUR L’ABSENCE DU DEFENDEUR

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L’article 473 suivant prévoit que la décision est réputée contradictoire si elle est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à personne, qu’elle est rendue par défaut si la décision est rendue en dernier ressort et la citation n’a pas été remise à personne.
En l'espèce, M. [L] [W] assigné à personne, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.

La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.

La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse des Allocations Familiales par LOGEMLOIRET (O.P.H.) le 24 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H.) est recevable.

A TITRE LIMINAIRE, SUR LA FIXATION DU MONTANT DE LA DETTE LOCATIVE

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligations.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à 02 juin 2026. il considère que cette dette locative s’élève à cette date à 2250,77 euros.

Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte sont justifiés.

Il convient par ailleurs de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « OpsPénalit 01/26 », non justifiés par une pièce.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 2243,15 euros.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit après l’écoulement d’un délai de six semaines après la signification.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 12 août 2025. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration de ce délai. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 25 septembre 2025.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement de la dette locative :

Au regard de la dette locative telle qu’elle a été fixée précédemment, il convient de condamner M. [L] [W] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.) la somme de 2243,15 euros, au titre des sommes dues au 02 juin 2026 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 octobre 2025 sur la somme de 861,47 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement :

Des délais de paiement peuvent être accordés sur deux fondements juridiques distincts :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire, à sa demande, à celle du bailleur ou d’office, à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;En application de l’article 1343-5 du code civil prévoyant que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier.
Si, par principe, le droit spécial l’emporte sur le droit général, le législateur a entendu réserver le contentieux entre les bailleurs et les locataires, concernant les baux d’habitation, au juge des contentieux de la protection, afin d’assurer la protection de la partie faible du contrat.

Or, écarter par principe l’application de l’article 1343-5 du code civil conduirait à accorder au locataire ayant une dette locative, en certaines circonstances, un cadre juridique moins protecteur que celui prévu par le code civil. L’application d’une telle disposition ne saurait donc être écartée par principe.

Il doit nécessairement s’en déduire que, pour l’apurement d’une dette locative, le juge peut soit prononcer un plan d’apurement d’une durée maximale de trois ans à condition que le locataire ait repris le paiement intégral des loyers et qu’il soit en situation de la régler ; soit accorder un plan d’apurement d’une durée maximale de deux ans ou reporter le paiement de la dette à cette échéance, en tenant compte notamment de la situation du débiteur.

Dans les deux cas, les procédures d’exécution doivent être suspendues, et donc notamment le bénéfice de l’acquisition de la clause résolutoire et la procédure d’expulsion.

En l’espèce, M. [L] [W] n’a pas repris le paiement intégral des loyers.

D’ailleurs, les parties ont convenu d’un apurement de la dette locative par des règlements successifs d’échéance de 200 euros par mois, en plus du loyer courant.

Il est précisé que la durée du plan est illisible, ne permettant pas de la déterminer correctement.

LOGEMLOIRET (O.P.H.), lors de l’audience, souhaite continuer l’apurement de la dette par son locataire conformément au plan d’apurement de la dette locative.

Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [L] [W]. Il devra ainsi s’acquitter, en plus du loyer courant, de mensualités de 200 euros par mois. La dette peut donc être apurée dans un délai de douze mois.

Compte tenu de la situation respective des parties, il conviendra de faire droit à cette demande de fixation d’un plan d’apurement selon les modalités fixées au dispositif.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de M. [L] [W] et de tout occupant de son fait sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il restera redevable, de la date de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à complète libération des lieux, d’une indemnité d’occupation, révisable aux conditions prévues par le bail, d’un montant égal au loyer toutes charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [L] [W] aux dépens de l'instance comprenant les frais du coût du commandement de payer, et de l’assignation.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il convient de condamner M. [L] [W] à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.) la somme de 400 euros pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS