TJ 45234, 16 juill. 2026, RG 25/06762

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2026

Minute n° :

N° RG 25/06762 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HMWQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge placée au tribunal judiciaire d'Orléans auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d'appel pour y exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection suivant ordonnance n° 77/2026 en date du 13 avril 2026
Greffier : Anita HOUDIN

DEMANDEUR :

O.P.H LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par M. [J] [L] (Salarié) muni d'un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [X] [S]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

A l'audience du 09 Juin 2026 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Un bail d’habitation a été conclu le 1er août 2017 entre LOGEMLOIRET (O.P.H.) en qualité de bailleur, et Mme [Y] [X] [S], en qualité de locataire, pour un logement situé [Adresse 2]. Le loyer a été fixé à 451,08 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait signifier à Mme [Y] [X] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2717,91 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

LOGEMLOIRET (O.P.H.) a saisi la Caisse des Allocations Familiales de cette situation le 2 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2025, LOGEMLOIRET (O.P.H.) a fait assigner Mme [Y] [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et ordonner que la location consentie a cessé de plein droit et de juger que Mme [Y] [X] [S] sera expulsée ainsi que de tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, la condamner à lui payer :la somme de 3746,37 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, De condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et de l'assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Loiret le 24 octobre 2025.

À l'audience du 9 juin 2026, LOGEMLOIRET (O.P.H.) maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3395,46 euros arrêtée au 8 juin 2026. Elle sollicite l’homologation de l’accord intervenu avec Mme [Y] [X] [S] le 03 avril 2026 mettant en place un échéancier respecté avec des paiements à hauteur de 100 euros par mois en plus de la quote-part du loyer courant de 264,84 euros due par Mme [Y] [X] [S].

Mme [Y] [X] [S], régulièrement assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été versé à la procédure et communiqué aux parties.

Il retranscrit notamment la situation personnelle et financière de la locataire, dont le titre de séjour a expiré en mars 2025 et que faute du renouvellement de son titre de séjour (le format papier envoyé en décembre 2024 n’étant pas accepté par la préfecture), son CDI a été rompu. Elle a reçu un avis favorable pour son titre de séjour le 28 octobre 2025, mais en l’absence de réception de sa carte, elle ne peut toujours pas travailler, ne lui permettant pas d’avoir des ressources nécessaires pour payer son loyer et s’occuper de quatre enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 16 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE RECEVABILITE DE LA DEMANDE
L’article 24, section II. de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit, lorsqu'il est une personne morale autre qu'une SCI constituée par des associés parents ou alliés au quatrième degré inclus, saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou la caisse d'allocation familiale au moins deux mois avant la signification d'une assignation visant à faire constater l'acquisition d'une clause résolutoire.
La section III. prévoit l’obligation de prévenir les services préfectoraux, pour tous les bailleurs, au moins six semaines avant la date de la première audience.
La section IV. Dispose que de telles conditions sont de même requise pour toute demande de résiliation judiciaire fondée sur l’existence d’une dette locative.
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
En l’espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) justifie avoir saisi la Caisse des Allocations Familiales, deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Il est enfin justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la Caisse des Allocations Familiales par LOGEMLOIRET (O.P.H.) le 02 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de LOGEMLOIRET (O.P.H.) est recevable.

SUR LA DEMANDE D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, le contrat de bail conclu le 1er août 2017 contient une clause résolutoire (article 3.6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 05 août 2025.
Ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.
Le contrat de bail a donc pris fin le 06 octobre 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Est de même réputé non-écrit, aux termes de l’alinéa i) du même article, tout clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. Il ne peut pas plus lui réclamer des frais de pénalités liés au manquement à ces obligation.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, LOGEMLOIRET (O.P.H.) produit notamment, à l’appui de ses prétentions au titre de la dette locative, le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé au 02 juin 2026. Elle considère que cette dette locative s’élève à cette date à 3 395,46 euros.
Il convient toutefois, au regard du décompte produit et conformément aux dispositions de l’article 4 i) et p) précités, de déduire du décompte présenté les frais de contentieux et de recouvrements, ainsi que tout ce qui peut être assimilé à l’application d’une clause pénale. Les frais de pénalités figurant au décompte ne sont en outre pas justifiés.
Il convient de déduire les frais identifiés au relevé sous les libellés « RisqueLoca » et « OpsPénalit », non justifiés par une pièce.
Il ressort du plan d'apurement amiable signé par les parties, qu'à la date du 03 avril 2026, le solde de la dette s'élevait à la somme de 3 806,67 euros, en déduction de la somme de 100 euros réglé par Mme [Y] [X] [S] au moment de la reconnaissance de dette et du plan d’apurement de cette dette.

Il en ressort que la dette locative doit être retenue pour un montant de 3 320,12 euros, après déduction des frais non justifiés.
Les versements intervenus, et non pris en compte dans le plan seront déduits par le bailleur lors de l'exécution du plan.

En conséquence, Mme [Y] [X] [S] sera condamnée à payer à LOGEMLOIRET (O.P.H.) la somme de 3 320,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus au 02 juin 2026, sauf déduction des sommes versées, et non comptabilisées dans le plan.

SUR LA DEMANDE D’HOMOLOGATION DU PLAN D’APUREMENT DE LA DETTE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».
L'article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l'espèce, un plan d'apurement a été régularisé entre les parties le 03 avril 2026 prévoyant un remboursement de la dette locative par 36 mois mensualités de 100 euros chacune, avec un premier règlement de 100 euros, portant la dette au montant de 3 806,67 euros, et ce à compter du 03 avril 2026 jusqu’au 03 octobre 2026.
Compte-tenu de l'accord entre les parties, il convient de constater l’accord des parties, et d’ordonner la validation du plan d’apurement selon les modalités convenues entre elles.
Pendant le cours de ces délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il doit être précisé que si Mme [Y] [X] [S] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, il convient de l’avertir que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entrainera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :
- l'autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,
- la condamnation à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [X] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais du coût du commandement de payer, et de l’assignation.
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 
Compte tenu de l'accord des parties quant à l'apurement de la dette, il ne paraît pas inéquitable de rejeter cette demande.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS